Entretien de la climatisation : locataire ou propriétaire ?

Qui n’a jamais rêvé d’une climatisation pour se mettre au frais. Surtout en pleine période caniculaire. Aujourd’hui, 25% des Français en possèdent une dans leur logement (ADEME, 2021). Celle-ci fait d’ailleurs débat au vu des objectifs étatiques de réduction des émissions de gaz à effet de serre et de la réduction de la consommation d’énergie globale. La climatisation reste un élément à part entière dans un logement. Entre votre propriétaire et votre locataire, qui doit l’entretenir ? Dans cet article, nous faisons le point pour une meilleure répartition des charges dans votre gestion locative. Retrouvez également la liste complète des réparations locatives.

Les différents types de climatisation

Avant de traiter le sujet de l’entretien climatisation locataire-propriétaire, rappelons ce qu’est l’objectif de la climatisation et les différents types de climatisation pouvant être installés au sein des logements.

À quoi sert la climatisation ?

La climatisation est définie comme un appareil servant à maintenir un local dans des conditions déterminées de température et de pureté de l’air. Ce qui veut dire qu’elle sert à maintenir une température donnée dans un local.

Les climatiseurs monoblocs

Ils sont constitués d’une seule unité utilisée sur les petites surfaces. Nous pouvons les retrouver dans les studios ou les bureaux n’ayant pas de gestion globale. C’est le moins cher des climatiseurs et gère lui-même le refroidissement et la soufflerie.

Les climatiseurs Split

Ce climatiseur modulaire est constitué d’une unité extérieure et d’une ou plusieurs unités intérieures qui sont réparties dans les différentes pièces d’un logement. Voici les différents climatiseurs split:

• Climatisation mobile, les climatiseurs sur roulette que vous pouvez parfois trouver dans les magasins
• les consoles encastrées, avec une sortie extérieure
• le climatiseur mural
• le climatiseur gainable, l’unité intérieure se trouve souvent dans les combles par un réseau de gaines qui font toutes les pièces.
• le climatiseur en cassette, nous les retrouvons dans les immeubles de bureaux. Ce sont les grilles au plafond que vous trouvez, habituellement gérés par un thermostat pouvant être relié à une GTB (gestion technique globale).

Ce type de climatiseur relève généralement de la copropriété ou de la gestion d’immeubles de bureaux.

La climatisation réversible

Ils peuvent fonctionner à :

• l’électricité (le plus fréquent),
• au gaz (plus rare),
• solaire (encore plus rare mais, devient une tendance, car ceci est une énergie dite verte).

Quelle est la particularité de ce climatiseur dit réversible ? La différence entre une climatisation classique (qui ne fait que du froid) et le climatiseur réversible est que ce type de climatiseur ne sert pas seulement à souffler du froid. Il sert de système de chauffage. Il est de plus en plus fréquent dans les constructions neuves de voir les climatiseurs réversibles remplacer les radiateurs classiques. Ils servent à maintenir à la fois une température fraîche l’été et une température plus chaude l’hiver.

La climatisation est-elle obligatoire en location ?

Tout comme le radiateur, la climatisation n’est pas obligatoire. Des objectifs européens sont pris pour réduire les consommations d’énergie. La climatisation est un appareil qui consomme de l’énergie, il y a donc peu de chance que l’état vienne à imposer la climatisation dans des régions.

Au contraire, il y a actuellement des débats pour savoir si la climatisation ne doit pas être interdite en dessous d’un seuil, par exemple, de 20 °c. Nous sommes davantage dans une logique où il vaut mieux protéger le bâtiment naturellement contre la chaleur : isolation, possibilité d’occulter les fenêtres, etc.

Il est intéressant de noter que les constructeurs de logements neufs ont de plus en plus de mal à rafraîchir les logements. L’isolation étant importante, elle permet de conserver la chaleur en hiver et a du mal à rafraichir les pièces en été.

Pourquoi faire l’entretien de la climatisation ?

Les objectifs de l’entretien des climatisations sont multiples :

• économie d’argent ;
• un air diffusé de meilleure qualité ;
• une sécurité accrue ;
• un risque de panne décru.

L’entretien de la climatisation : un gain d’argent pour le locataire et propriétaire

Une climatisation propre et entretenue consomme moins d’électricité ou de gaz à l’inverse d’une climatisation mal entretenue. Il est donc important de l’entretenir régulièrement.

L’entretien de la climatisation : le locataire et sa santé

Une climatisation propre et entretenue permet également de s’assurer que l’air (qu’il soit chaud ou froid suivant le type de climatisation et la période de l’année) soit filtré. Cela permet d’avoir un air intérieur plus sain.

L’entretien de la climatisation : protéger le locataire d’un risque d’incendie

Cela va également vous permettre de vous protéger des risques d’incendie (une climatisation très poussiéreuse tournant à plein régime peut prendre feu, la poussière étant particulièrement inflammable, car elle surchauffe) mais également éviter les intoxications au monoxyde de carbone (en cas de climatisation gaz).

L’entretien de la climatisation : la responsabilité du locataire engagé

Enfin, l’entretien de la climatisation par le locataire permet de réduire, comme pour toute chose, le risque de panne et encore plus de pannes coûteuses.

⚠️ Cela à une incidence sur les responsabilités du locataire et du propriétaire, sur les coûts éventuels.

Qui est chargé de l’entretien de la climatisation : locataire ou propriétaire ?

L’entretien de la climatisation à la charge du locataire

L’entretien de la climatisation par le locataire suit la même logique que l’entretien d’une chaudière. L’élément est mis à la disposition du locataire et c’est lui qui profite du service. Son entretien lui incombe donc. Cette règle s’applique si rien n’est précisé dans le bail.

Nous imaginons un bail de location où le propriétaire stipule clairement qu’il prend en charge l’entretien de la climatisation. Généralement, dans ce cas, cela signifie que l’installation a été particulièrement onéreuse et que le propriétaire tient impérativement à ce que l’entretien soit bien fait, quitte à payer cela de sa poche.

Dans le second cas, un contrat est généralement pris par le propriétaire qui décide de garder la charge de celui-ci.

Faisons ici un très court point sur les immeubles de bureaux. Que dit la loi dans ce cas ? À qui incombe la charge ? La loi ne le précise pas dans ce cas. En effet, les baux commerciaux ne dépendent pas de la loi du 6 Juillet 1989, mais du Code Civil qui laisse une part bien plus importante à la libre négociation entre les parties. Si rien n’est précisé dans la loi, la coutume veut que la climatisation soit entretenue par le locataire (de manière générale, toutes les charges et tous les travaux sont considérés comme étant locatives dans les baux commerciaux, à l’exception des gros travaux de l’article 606 du Code Civil).

Quand l’entretien de la climatisation par le locataire doit-il se faire ?

L’entretien idéal de la climatisation est à faire lorsque celle-ci ne fonctionne pas.

Dans le cas d’une climatisation simple

L’entretien est optimal avant la période d’utilisation de celui-ci (en début de printemps par exemple) afin de vérifier que celle-ci soit en parfait état de fonctionnement et d’entretien sur la période d’utilisation. Cependant, la loi n’oblige pas une période en particulier (tout comme pour les chaudières). L’entretien est précisé comme étant annuel sans pour autant obliger à le faire entre mars et mai par exemple.

Ainsi, il peut être financièrement intéressant de le faire après la période d’utilisation (octobre par exemple) car les prestataires sont moins sollicités. Attention toutefois, cela peut s’avérer dangereux et il vaut mieux vérifier le bon état avant de reprendre l’utilisation de celle-ci.

Les climatisations réversibles

Concernant les climatisations réversibles, il faut faire cela sur les mi-saisons, peu importe que cela soit avant la période où elle va servir de chauffage ou avant qu’elle ne serve à rafraîchir l’air. Ainsi, cela peut être fait sur le printemps ou l’automne suivant votre région.

Qui est chargé de la réparation de la climatisation ?

La réparation de la climatisation à la charge du propriétaire

Beaucoup de personnes (gestionnaires comme bailleurs ou locataires) pensent que le décret 87-712 fixant les charges locatives est limitatif. Cependant, ce n’est pas le cas (cf article 1 : « Ont notamment le caractère de réparations locatives […]). L’idée de ce décret est de poser une base de réflexion sur les charges locatives et les charges bailleur.

L’idée générale de ce décret va être que les petites réparations (leur montant) vont être des charges locatives, mais les grosses réparations des charges propriétaires.

Ainsi, nous n’avons pas une seule réponse sur ce point, cela dépend de la réparation à effectuer (un climatiseur à remplacer est par exemple une charge locative mais, un remplacement de courroie peut être une charge locative). Le remplacement d’un régulateur par exemple (toute petite pièce coûtant une dizaine d’euros) est une charge locative.

Qui est responsable de la réparation lors d’un mauvais entretien de la climatisation ?

L’entretien du climatiseur est une charge locative que nous avons vu plus haut. En cas de défaut d’entretien et d’une panne déclenchée par ce défaut d’entretien, la réparation est donc une charge locative. En effet, le locataire n’a pas répondu à son obligation d’entretien et est de ce fait pénalisé de ce non-respect de l’obligation. Il en va de même pour les chaudières qui tombent en panne et sont à remplacer si le locataire ne les entretient pas depuis un certain temps.

Quel est le prix de la réparation d’une climatisation ?

Il est presque impossible de répondre à cette question. C’est comme répondre à la question « combien coûte une réparation de voiture ? ». Cela dépend bien entendu de la pièce à changer, de son accessibilité, de sa disponibilité (certains régulateurs par exemple peuvent être complexes à trouver).

Il faut compter environ

• 800 € à 1 500 € pour la pose d’un climatiseur monobloc
• 1 000 € et 2 500 € (par unité) pour une climatisation à plusieurs unités.

Cela dépend également de la région dans laquelle vous vous trouvez. Les frais des déplacements sont variables entre la province et la région parisienne.

Rédigé par Thibault BREMENT, gestionnaire locatif grands comptes