Dans certains cas, le locataire a pour obligation de permettre au bailleur d’avoir accès au logement loué. Quoiqu’il arrive, le bailleur ne peut pas entrer dans les lieux sans l’autorisation du locataire. Découvrez la réglementation applicable en matière de droit de visite du bailleur.

Droit de visite du bailleur : définition

Le droit de visite est un droit accordé au bailleur lui permettant d’accéder au logement loué.

En outre, il ne s’agit pas d’un « droit de visite » à proprement parler puisqu’en droit, ce terme à une toute autre signification. En effet, il est généralement utilisé pour désigner le droit accordé à un parent de recevoir son enfant pendant une période précise, nommé « droit de visite et d’hébergement ». De ce fait, le terme « droit d’accès » semble plus pertinent pour désigner le droit de visite accordé au bailleur.

Enfin, ce droit n’est applicable que dans certains cas limitativement énumérés par la loi. En effet, le bailleur peut accéder au logement seulement pour y réaliser des travaux spécifiques ou pour le faire visiter à des potentiels acheteurs ou futurs locataires. Dans ces cas-là, le locataire doit lui permettre l’accès au logement.

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Réalisation de travaux

Droit de visite du bailleur

Il se peut que le propriétaire ait besoin de réaliser certains travaux dans le bien locatif pour assurer la sécurité et la décence de ce dernier. Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit laisser exécuter ces travaux dans son logement. Ce dernier doit être loué vide ou meublé à usage de résidence principale.

Nature des travaux

La loi Alur est venue préciser la nature de ces travaux. Outre la réalisation de réparations urgentes, le droit de visite du bailleur est possible s’il s’agit de travaux :

  • nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal du bien
  • d’amélioration dans les parties privatives ou communes
  • de performance énergétique
  • permettant de remplir les critères d’un logement décent

Dans ces cas-là, le locataire doit permettre au bailleur d’accéder au logement pour pouvoir préparer les travaux et les réaliser. Le propriétaire a également la possibilité de visiter les lieux accompagné d’un professionnel (artisan, architecte, etc.).

Information du locataire

Le propriétaire est tenu d’informer le locataire des travaux souhaités dans le logement avant qu’ils ne débutent. La notification de travaux doit lui être adressée en recommandé avec accusé de réception ou remise en mains propres. Cet avertissement préalable doit indiquer la nature des travaux envisagés et les modalités de leur exécution :

  • le nom de l’entreprise sollicitée pour les effectuer,
  • la date de début,
  • et la durée des travaux.

⚠️ Attention : Il est interdit au propriétaire d’entrer dans le logement sans l’autorisation du locataire. Cette infraction pénale (violation de domicile) est punie d’1 an d’emprisonnement et de 15 000 euros d’amende. 👨‍⚖️

Accès au logement

Le locataire doit permettre au bailleur d’avoir accès au logement loué au cours de la semaine pour la préparation et la réalisation des travaux. Cet accès est impossible les samedis, dimanches et jours fériés, sauf si le locataire donne son accord.

💡À savoir : Le bailleur peut garder un jeu de clefs du bien loué, mais il n’a pas le droit d’y accéder sans l’accord du locataire. 🔑

Dédommagement du locataire

Tous les travaux et réparations entrepris par le bailleur sont à sa charge, sauf si la faute incombe au locataire. Autrement dit, s’il a cassé le store électrique par exemple, il devra supporter sa réparation, matériellement et financièrement.

Par ailleurs, si la réalisation de ces travaux ou réparations dure plus de 21 jours, le locataire a le droit à un dédommagement. Ce dernier correspond à une baisse du loyer proportionnelle à la durée de réalisation. Cette diminution dépend aussi de la partie du logement non-accessible au locataire pendant ces travaux.

De plus, la résiliation du bail peut également être demandée par le locataire au tribunal si les travaux rendent le logement inhabitable.

Enfin, le locataire peut saisir le tribunal d’instance pour demander une interdiction ou une interruption des travaux dans les cas où ces travaux :

  • présentent un caractère abusif,
  • ne respectent pas les conditions définies dans la notification,
  • et/ou rendent l’utilisation du logement impossible ou dangereux.

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Remise en location ou mise en vente

Droit de visite du bailleur

Le bailleur peut accéder au bien locatif pour le faire visiter, mais seulement en vue de sa location ou de sa vente. Ce logement doit être loué, vide ou meublé, à usage de résidence principale par le locataire. Ainsi, si ce dernier donne congé, le propriétaire ou son représentant dispose d’un droit de visite pour permettre la remise en location. Il dispose également de ce droit lorsqu’il souhaite vendre le logement.

⚠️ Attention : Il est interdit au propriétaire d’entrer dans le logement sans l’autorisation du locataire. Cette infraction pénale (violation de domicile) est punie d’1 an d’emprisonnement et de 15.000 euros d’amende. 👨‍⚖️

Organisation des visites

Ces visites peuvent avoir lieu les jours ouvrables, ce qui exclut donc les jours fériés et les dimanches. Elles ne peuvent cependant pas durer plus de 2 heures par jour. Enfin, la loi ne fixe pas d’horaires. De ce fait,il conviendra de fixer les conditions de ces visites (dates et horaires notamment)  d’un commun accord entre le bailleur et le locataire. L’horaire de visite peut être prévu dans le contrat de location.

💡À savoir : Le bailleur peut garder un jeu de clefs du bien loué, mais il n’a pas le droit d’y accéder sans l’accord du locataire. 🔑

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Vérifier l’état d’entretien du logement

Droit de visite du bailleur

La loi ne prévoit aucun droit de visite au bailleur pour vérifier l’état d’entretien du logement. Toutefois, il est possible de prévoir une clause au bail permettant son accès au logement, loué vide ou meublé. Cet accès pourra être possible une fois par an par exemple, avec un avertissement préalable envoyé au locataire.

Recours en justice

Si le locataire refuse l’accès au logement au bailleur malgré cette clause, il peut la faire valoir devant un tribunal.

Par ailleurs, le bailleur peut constater lors de sa visite un défaut d’entretien du logement par le locataire et/ou la présence de dégradations. Dans ces cas-là, il ne peut que lui rappeler son obligation d’entretien. En effet, il n’a en aucun cas le droit de lui réclamer des indemnités. Néanmoins, si le locataire estime, quant à lui, entretenir correctement le logement, il se peut qu’un conflit naisse entre les deux parties. 

Dès lors, le bailleur peut entamer une procédure judiciaire pour obliger le locataire à respecter son obligation d’entretien. Il revient alors au juge d’apprécier l’état du bien loué. Pour ce faire, il peut s’appuyer sur l’état des lieux d’entrée réalisé à l’arrivée du locataire si ce dernier a une valeur juridique probante. En effet, grâce à ce document, il peut comparer l’état actuel du logement par rapport à son état initial et déterminer si le locataire a bien respecté ses obligations locatives.

💡Astuce : Faites appel à Check & Visit pour obtenir un état des lieux certifié RGS* donnant une valeur juridique probante à votre état en cas de litige.  

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⏩ À lire également : Liste des réparations locatives 2018 [Complète] – Réparations à la charge du propriétaire ou du locataire 🛠️

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