Que ce soit pour une meilleure prise en compte des enjeux climatiques, une information plus complète auprès des acquéreurs et locataires, l’enrayement de la précarité énergétique ou encore une plus grande transparence dans la gestion des copropriétés, le DPE a évolué selon une nouvelle méthode consolidée et unifiée, et dispose d’un contexte législatif bien plus strict.
Ainsi, pour que la classe énergétique d’un bien soit véritablement le reflet de sa performance, figurent désormais dans le DPE des informations complémentaires, dont l’estimation annuelle des coûts d’énergie du bien.
Intéressons nous aujourd’hui à cette autre réforme du DPE.
Facture énergie : De quoi dépend l’estimation des coûts annuels d’énergie liés au logement ?
Cette estimation, qui permet aux potentiels acquéreurs et locataires de se faire une idée des coûts annuels d’énergie d’un logement est représentée sous forme de fourchette en 1ère page du DPE et est détaillée en 3ème page selon les usages.
Depuis le 1er janvier 2022, ces éléments doivent obligatoirement apparaître sur les annonces de vente ou de location en plus de la classe énergétique du bien.
Exemple d’estimation des coûts annuels d’énergie pour une maison principalement chauffée au fioul en page 1 du DPE :
L’estimation annuelle de la facture énergétique d’un logement dépend :
- Des caractéristiques du logement,
- De l’usage des principaux postes de consommations d’énergie du logement,
- De la quantité d’émissions de GES produites par le logement,
- De sa surface habitable.
Le DPE ayant une valeur opposable, ces données doivent être fiabilisées afin de permettre une comparaison objective entre des biens présentant des caractéristiques similaires.
L’estimation de la facture énergie annuelle d’un logement est établie selon des critères standardisés.
Elle repose sur un comportement dit conventionnel, basé sur une température de chauffage de 19°C réduite à 16°C la nuit ou en cas d’absence du domicile, une climatisation réglée à 28°C (si présence de clim), et une consommation d’eau chaude de 145 litres par jour.
Les 5 principaux équipements pris en compte sont les suivants (contre 3 auparavant pour l’ancien DPE) :
- Le chauffage,
- L’eau chaude sanitaire,
- La climatisation,
- L’éclairage,
- Les auxiliaires (VMC).
Enfin, dans son calcul de consommation électrique, le technicien prend en compte les prix moyens des énergies indexés à une certaine date, définis par l’Arrêté du 8 octobre 2021 modifiant la méthode de calcul et les modalités d’établissement du diagnostic de performance énergétique.
Exemple de répartitions des dépenses annuelles d’énergie estimées pour une maison principalement chauffée au fioul en page 3 du DPE :
Les consommations liées aux autres usages (électroménager, appareils électroniques…) ne sont pas comptabilisées car variables en fonction des habitudes de chacun. Celles-ci pourraient donc fausser la donne.
L’étiquette énergie
Rappelons que l’étiquette énergie dispose désormais d’un double-seuil, calculé en fonction de deux facteurs : la consommation annuelle d’énergie du bien (exprimée en énergie primaire), basée sur les 5 postes référentiels en consommation d’énergie et les caractéristiques du bien, ainsi que les émissions de gaz à effet de serre, qui correspondent à la quantité annuelle de CO2 produite par m², pour ces mêmes postes de consommation d’énergie.
La méthode de calcul utilisée est celle des 3CL, seul procédé aujourd’hui en vigueur, qui s’appuie sur les caractéristiques du bien, notamment les matériaux utilisés pour l’isolation intérieure et extérieure du bien ainsi que de la performance des équipements (production d’eau chaude sanitaire, chauffage, ventilation, etc…), mais aussi des ouvrants.
In fine, en résulte la classe énergétique du bien, qui va de la lettre A pour les logements bénéficiant d’une très bonne performance thermique et climatique, soit une consommation de moins de 70 kWh/m²/an et de 6 kg CO2/m²/an, à la lettre G pour les biens les plus énergivores, soit une consommation de plus de 420 kWh/m²/an et plus de 100 kg CO2/m²/an.
BON À SAVOIR
La note la plus mauvaise des deux performances (énergie ou GES) étant celle qui sera retenue pour le classement.
La superficie de la zone habitable
Auparavant, pour renseigner la surface habitable d’un logement dans le DPE, le diagnostiqueur pouvait se baser sur le plan du logement, sur simple information orale émise par le propriétaire ou l’occupant du logement, le cas échéant en indiquant une valeur par défaut.
La classe énergétique du bien étant calculée en fonction de la surface habitable, des informations possiblement erronées pouvaient donc avoir une incidence sur le score final. Celui-ci étant obtenu en divisant les consommations d’énergie du bien par la surface habitable, de même que pour les émissions de GES.
Le DPE ayant depuis acquis une valeur opposable, le technicien doit obligatoirement garantir la traçabilité des données d’entrée. Il n’est donc plus possible de prendre en compte une information relative à la superficie d’un bien sans qu’elle ne puisse être justifiée.
Le métrage de la superficie habitable du logement doit donc être réalisé soit avec un télémètre, soit à partir d’un document justificatif fourni par le propriétaire du bien (permis de construire, avis d’imposition, etc…).
Une marge d’erreur de 5% est toutefois tolérée.
Enfin, les espaces tampons solarisés (vérandas chauffées) sont désormais pris en compte dans la surface habitable.
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Facture énergie : L’estimation prend elle en compte les productions d’énergies renouvelables ?
L’estimation des coûts annuels d’énergie étant basée sur des critères usuels de consommations en énergie, elle tient compte des équipements d’énergies renouvelables présents dans le logement, qui assurent notamment la production d’eau chaude et le chauffage. Ils ont d’ailleurs une forte incidence en termes d’économies d’énergie d’un bien. Ainsi, les éléments suivants sont autant de dispositifs pouvant jouer favorablement dans la balance énergétique :
- photovoltaïque (panneaux solaires),
- géothermie (chauffage par le sol),
- chauffage au bois,
- équipements de pompes à chaleur,
- ballons d’eau chaude thermodynamiques,
Dont la consommation en énergie est régulée et contribuent donc fortement à alléger la facture énergétique.
Équiper son bien avec des dispositifs en énergies renouvelables permet donc d’obtenir un meilleur classement énergétique du bien.
Ces énergies vertes ont également un impact vertueux en termes de rejet d’émissions de GES, qui rappelons le sont prises en compte dans le calcul de l’étiquette énergie d’un bien.
Exemple de solutions d’énergies renouvelables dans un DPE :
Que faire si l’estimation de la facture énergie est différente de la réalité ?
Résultat d’une méthodologie s’appuyant sur des critères conventionnels, homogénéisée et transposable à tous les biens d’habitation, il n’est pas possible d’établir une comparaison directe entre une estimation des consommations d’énergie (comme estimer sa consommation électrique) et des factures réelles, dépendant de facteurs variables.
D’une part car les consommations d’énergie diffèrent en fonction des usages et habitudes de chacun ainsi que du nombre d’occupants dans le logement, puis selon les conditions météorologiques (hiver froid ou doux…).
L’entretien des équipements et le prix des énergies peuvent également fluctuer pour des biens similaires.
Enfin, d’autres éléments impactant les consommations réelles ne sont pas accessibles ou quantifiables par le diagnostiqueur, comme la mise en œuvre de l’isolation, le mauvais fonctionnement d’un système, étanchéité à l’air réelle, …) et ne sont donc pas pris en compte dans les calculs.
CONSEIL CHECK & VISIT
Cependant, les consommations estimées permettent une comparaison objective de la qualité des logements et bâtiments mis en vente ou loués.
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