Maîtriser les diagnostics obligatoires d’un bail commercial
Diagnostics Immobiliers
Immobilier d'entreprise
7 min

Comment vendre un bail commercial avec des diagnostics obligatoires maîtrisés ?

La vente d’un bail commercial implique une série de diagnostics immobiliers. Ils sont obligatoires ou facultatifs et visent à informer les parties prenantes sur l’état du bien. Ils assurent sa conformité légale. Maîtriser ces diagnostics est crucial pour garantir une transaction transparente. Votre agence réalise régulièrement la vente de baux commerciaux ? Vous souhaitez vous assurer d’être en conformité ? Dans cet article, nous aborderons les principaux diagnostics obligatoires et les sanctions encourues pour permettre aux professionnels de l’immobilier de se protéger.

Réaliser les diagnostics obligatoires d’un bail commercial pour une vente en toute conformité

Votre agence immobilière doit s’assurer que les documents obligatoires sont présents pour vendre un bail commercial. Focus sur les 3 diagnostics immobiliers indispensables pour une vente.

1. Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Le rôle du DPE est de faire le bilan de la consommation énergétique d’un bien. Il mesure également son impact environnemental. Il est valable durant 10 ans. La loi impose de faire réaliser le DPE par un diagnostiqueur immobilier certifié par le COFRAC (COmité FRançais d’ACcréditation). La mention du résultat du DPE est obligatoire sur les annonces immobilières.

Le diagnostiqueur a besoin de toutes les informations relatives au bien concerné pour mener son expertise correctement : 

  • surface ; 
  • type de chauffage ; 
  • isolation ; 
  • etc. 

Le résultat de ce diagnostic peut compromettre la vente du bail commercial. Pour assurer la cession d’un bail commercial dans les normes, il peut être indispensable pour le vendeur de réaliser certains travaux.

2. Le diagnostic d’État des Risques et Pollution (ERP) 

Le diagnostic ERP d’un local commercial revêt une importance cruciale dans le processus de vente d’un actif immobilier. Il offre aux futurs acquéreurs une vision claire des risques auxquels le bien est exposé :

  • naturels ;
  • technologiques ; 
  • miniers ; 
  • pollution des sols ; 
  • séismes ; 
  • radon. 

Contrairement à d’autres diagnostics, l’ERP nécessite de remplir un formulaire spécifique. La responsabilité du propriétaire est directement engagée en cas de mauvais renseignements dans l’ERP. Pour garantir une transaction sans complication, il est impératif de transmettre l’ERP avant la signature du contrat. Si des travaux de mise en conformité se révèlent nécessaires, ils peuvent être réalisés en amont. Dans le cas contraire, les conditions de vente sont ajustées en fonction des risques identifiés dans le diagnostic. Un engagement proactif envers ces mesures peut ainsi assurer une transaction immobilière transparente et conforme à la législation en vigueur.

3. Le Diagnostic Amiante pour les permis de construire délivrés avant juillet 1997

Le Diagnostic Amiante évalue les risques associés à la présence d’amiante au sein d’une propriété. Ce diagnostic se concentre sur les matériaux accessibles sans besoin de démontage ou de percement. En l’absence d’amiante, la durée de validité est illimitée. En cas de présence avérée et dans certaines conditions, il est nécessaire de le renouveler tous les trois ans.

La réalisation de ce diagnostic doit être confiée à un professionnel certifié par un organisme accrédité par le COFRAC. La recherche de matériaux amiantés est effectuée dans les parties privatives et communes du bâtiment. Un suivi de l’état de conservation ou une campagne de mesure d’empoussièrement peut être utile dans certains cas. Le diagnostiqueur a la possibilité de conseiller le vendeur sur la gestion ou l’élimination des matériaux amiantés quand ils sont existants. La présence d’amiante dans un bail commercial fait l’objet d’une documentation sur les travaux effectués et sur les mesures prises concernant le risque d’exposition.

Ces diagnostics obligatoires peuvent être appuyés par des examens facultatifs. Ils ont pour avantage de contribuer à la vente d’un bien.

Favoriser la vente d’un local commercial avec les diagnostics facultatifs

La confiance est importante entre les différentes parties d’une transaction immobilière. La réalisation de plusieurs diagnostics facultatifs appuient cette confiance et favorisent la vente. 

Le diagnostic Loi Carrez

Le Diagnostic Loi Carrez permet d’obtenir avec précision la surface privative du bien conformément aux dispositions de la loi de 1996. Cette évaluation est obligatoire pour les biens en copropriété d’au moins 8 m². Sa durée de validité est illimitée. Il est néanmoins recommandé de le réaliser à chaque vente pour sécuriser la transaction. L’absence de diagnostic ou la présence d’une erreur supérieure à 5 % dans les mesures peut entraîner des sanctions. Pour garantir un mesurage précis, il est recommandé de recourir à un professionnel compétent. Il doit pouvoir justifier de sa compétence compte tenu de la complexité de l’exercice. Celui-ci devra fournir une attestation de superficie mentionnant la surface exacte des parties privatives du bien immobilier. Cette approche assure une transaction transparente et conforme à la réglementation.

Le diagnostic d’assainissement collectif

Le diagnostic d’assainissement collectif est une procédure visant à vérifier la conformité des écoulements des eaux pluviales et usées dans les réseaux appropriés. Il est requis pour la vente des biens raccordés à un système de collecte des eaux usées, sur un arrêté municipal. Sa validité est illimitée si le système est conforme. Il peut être réalisé par les services de la commune, de la communauté de commune ou d’agglomération. La filière d’assainissement doit être considérée comme un ensemble, et tout dysfonctionnement dans l’un de ses maillons peut affecter l’ensemble du réseau. Il est important d’estimer la remise en état du réseau privatif pour le futur acquéreur avant la mise en vente du bien. Un accompagnement des propriétaires peut être réalisé par les services du territoire.

Le diagnostic termites pour les zones géographiques concernées

Le diagnostic termite est obligatoire dans certaines zones géographiques identifiées par un arrêté préfectoral. Il vise à informer sur la présence ou l’absence de termites dans le bien et sur le terrain. Il est valable 6 mois, conformément à la Loi n°44-471 du 8 juin 1999. Le professionnel choisi pour réaliser ce diagnostic, doit être certifié par un organisme accrédité par le COFRAC. Lorsque la présence de termites ou d’autres insectes xylophages est détectée, il est obligatoire d’informer la mairie de l’infestation. Le propriétaire dispose d’un délai d’un mois pour effectuer la déclaration. Il est dans l’obligation d’entreprendre les travaux nécessaires pour éliminer ces insectes. En cas de non-respect, la municipalité peut engager les travaux aux frais de celui-ci. La propagation de l’invasion peut être contrôlée grâce à des travaux d’isolation des zones infestées. Les matériaux endommagés, tel que le bois, doivent être remplacés. Un traitement chimique ou thermique peut être envisagé. Il est conseillé de mettre en place des maintenances préventives régulières des bâtiments. 

Faire des diagnostics et un état des lieux d’un bien immobilier permet d’éviter les litiges lors d’une vente. Ils ont un rôle dans la réalisation d’une transaction en toute confiance. Des sanctions s’appliquent en cas de manquement.

Connaître les conséquences de la vente d’un bail commercial avec un diagnostic non-conforme pour mieux les éviter

La loi protège les acheteurs d’un bien immobilier. Le vendeur ou l’agence peut subir des sanctions importantes si celle-ci est transgressée.

Des sanctions pour le vendeur d’un local commercial

Les sanctions liées à l’absence ou à la non-conformité des diagnostics immobiliers obligatoires sont sévères. Elles peuvent avoir des conséquences significatives pour le vendeur. En cas d’omission de l’un de ces diagnostics, il perd le bénéfice de la clause d’exonération de la garantie des vices cachés. Cette clause est stipulée à l’article 1641 du Code civil. Elle permet au vendeur de se libérer de la garantie inhérente à toute vente en spécifiant que l’acquéreur prend le bien en l’état. Elle devient donc caduque en cas de non-respect des obligations en rapport avec les diagnostics obligatoires d’un bail commercial. D’autres sanctions peuvent s’appliquer : 

  • l’annulation de la vente du bien ; 
  • la diminution du prix de vente ; 
  • la prise en charge financière par le vendeur des travaux de mise en conformité. 

Ces mesures soulignent l’importance de respecter les obligations liées aux diagnostics immobiliers, garantissant ainsi la transparence et la protection des droits des acquéreurs.

Des conséquences pour l’agence immobilière chargée de la vente d’un bail commercial

Une agence immobilière possède certaines responsabilités lorsqu’elle gère la vente d’un bail commercial. Elle est tenue de vérifier l’existence des diagnostics immobiliers obligatoires des actifs. Elle est garante du bon déroulement de la vente et de la transparence de celle-ci. À l’instar des vendeurs particuliers, l’agence encourt des sanctions sévères. Elle peut être passible d’amendes substantielles voire de peines d’emprisonnement. L’acheteur peut réclamer des dommages et intérêts lors de la découverte des vices cachés qui auraient dû être révélés lors des diagnostics. L’annulation de la vente peut également être l’une des conséquences d’un manquement aux obligations légales en matière de diagnostic. La réputation de l’agence est en jeu dans ce type de problèmes pouvant survenir lors d’une transaction immobilière. La satisfaction des clients fait partie des bonnes pratiques pour gagner des mandats.

La vente d’un bail commercial exige des diagnostics immobiliers rigoureux. Les principaux, tels que le DPE, l’ERP, et le Diagnostic Amiante sont cruciaux pour garantir la conformité légale. Tout manquement, aussi bien chez les vendeurs particuliers que les agences immobilières, peut entraîner des sanctions sévères. Le choix d’un diagnostiqueur immobilier certifié indépendant ou non, est essentiel. Il assure la conformité d’une vente et préserve également la réputation et la satisfaction des clients pour les agences. Les experts en diagnostics immobiliers sont les meilleurs alliés pour chaque transaction. Pour en savoir plus, consultez dès maintenant la bible des diagnostics immobiliers pour les professionnels.

Article rédigé par Céline Gernez