Dératisation : locataire ou propriétaire qui paie ?

professionnel de la dératisation en tenue

Qu’elles aient été introduites ou qu’elles soient endémiques, la présence de certaines espèces animales dans l’Hexagone peut être un véritable fléau sanitaire et écologique si leur population n’est pas régulée. Certaines espèces sont qualifiées de nuisibles. La lutte et le traitement de celles-ci sont strictement encadrés par la loi, avec des méthodologies aujourd’hui plus éthiques et plus écologiques qu’autrefois. Dans le contexte locatif, on assiste à des cas de plus en plus fréquents de présence de nuisibles. Une telle situation peut vite s’avérer ingérable, que ce soit pour le propriétaire, le gestionnaire/Syndic ou le locataire. Parmi les différentes espèces classées comme nuisibles, il y en a une que nous connaissons tous : le rat. Quelles sont les obligations qui incombent au propriétaire et au locataire dans le cadre d’une dératisation ? Nous avons mené l’enquête pour vous. Découvrez le guide ultime de l’entretien et des réparations locatives.

Quels types de nuisibles ?

Au niveau national et départemental, le classement des espèces susceptibles d’occasionner des dégâts est fixé par arrêtés ministériels, permettant ainsi de réguler leur population. Il définit les conditions de destruction pouvant être mises en œuvre. Sont considérées comme nuisibles les espèces qui ont un impact sur la santé publique, la biodiversité, les activités agricoles, forestières et aquacoles. Elles sont répertoriées en 3 catégories :

  • La 1ʳᵉ catégorie, fixée par l’arrêté du 2 septembre 2016 liste 6 espèces d’animaux susceptibles d’occasionner des dégâts sur l’ensemble du territoire métropolitain : la bernache du Canada, le chien viverrin, le vison d’Amérique, le raton laveur, le ragondin, et enfin le rat musqué.
  • La 2ᵉ catégorie classe 9 espèces dites nuisibles à l’échelle départementale et en fonction de la densité de leur population locale. L’arrêté du 3 juillet 2019 établit une liste sur proposition du préfet, après avis de la commission départementale de la chasse et de la faune sauvage. Il précise les périodes, les territoires concernés et les modalités de destruction. Les espèces concernées sont la belette, la fouine, la martre, le putois, le renard, le corbeau freux, la corneille noire, la pie bavarde, le geai des chênes, l’étourneau sansonnet. Cette liste est arrêtée pour une période de trois ans, du 1er juillet de la 1ʳᵉ année au 30 juin de la 3ᵉ année.

📍 Exemple : en Ille-et-Vilaine, 5 de ces espèces sont classées nuisibles : le renard, la fouine, le corbeau freux, la corneille noire et la pie bavarde. (Source : www.ille-et-vilaine.gouv.fr)

  • La 3ᵉ catégorie dresse une liste complémentaire des espèces d’animaux classées susceptibles d’occasionner des dégâts par un arrêté annuel du préfet. Elle prend effet le 1er juillet jusqu’au 30 juin de l’année suivante.

L’arrêté du 14 février 2018 fixe, quant à lui, les modalités relatives à la prévention de l’introduction et de la propagation des espèces animales exotiques envahissantes sur le territoire métropolitain. Parmi elles, le frelon asiatique, espèce introduite en France et représente un danger pour l’Homme, comme pour la biodiversité.

Réglementation dératisation 2022 : ce que dit la loi

Ces dernières années, la réglementation nationale et européenne encadrant le traitement des nuisibles a évolué. En particulier celle à l’égard des rongeurs, pour laisser place à des méthodes plus respectueuses des hommes, des animaux et de l’environnement.

La mise sur le marché et l’utilisation des produits de lutte contre les nuisibles, appelés biocides, sont encadrés au niveau communautaire par le règlement européen (UE) n° 528/2012. Il abroge et remplace la directive européenne 98/8/CE.

En 2019, l’Agence nationale de sécurité sanitaire de l’alimentation, de l’environnement et du travail (Anses) a émis de nouvelles décisions d’autorisations de mise sur le marché (AAM) concernant les biocides. Elle interdit notamment la méthode dite « d’appâtage permanent », pratiquée par les professionnels du secteur de la désinsectisation / dératisation. Elle consistait à mettre en place de façon permanente des appâts rodenticides à base d’anticoagulants, une substance active utilisée pour contrôler et/ou éliminer les rongeurs, que leur présence soit avérée ou non.

La prise accidentelle de ces produits est potentiellement mortelle pour l’humain et les animaux à sang chaud. Ils peuvent provoquer des saignements de nez, du sang dans les urines, dans les selles, de l’anémie et entraîner la mort dans les 5 à 7 jours qui suivent l’ingestion.

⚠️ Sauf conditions exceptionnelles, il est désormais interdit d’avoir recours à l’appâtage permanent.

La loi n°2018-938 du 30 octobre 2018 pour l’équilibre des relations commerciales dans le secteur agricole et alimentaire et une alimentation saine, durable et accessible à tous – dite loi EGALIM a introduit des dispositions spécifiques pour certaines catégories de biocides à travers 3 décrets d’application en 2019 :

  • L’interdiction de la publicité pour le grand public,
  • L’interdiction de la vente en libre-service pour le grand public,
  • L’interdiction de certaines pratiques commerciales comme les remises, les rabais et les ristournes.

Seuls sont autorisés sur le marché des produits biocides efficaces, ne présentant pas de risques inacceptables pour l’Homme, les animaux ou l’environnement.

L’arrêté du 22 mars 2022 relatif aux conditions d’exercice de certains types de produits biocides précise les modalités visant à renforcer et à mieux encadrer la formation des professionnels à l’utilisation de ces produits.

Dans le cadre d’un bien locatif, qui doit prendre en charge le traitement des nuisibles ? Votre propriétaire, votre locataire ou le Syndic ?

Dératisation : les obligations du propriétaire

La réglementation en vigueur est claire. Suivant dispositions de l’article 6 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites […] ».

Le propriétaire doit, à l’entrée dans les lieux du locataire, mettre en œuvre toutes les mesures nécessaires pour éradiquer les nuisibles tels que les rats, en faisant appel à une société de dératisation.

Faisant partie des interventions considérées comme exceptionnelles et étant du ressort du propriétaire, les frais liés à la dératisation ne sont pas prévus dans la liste des charges récupérables, fixée par le Décret du 26 août 1987. Ils ne peuvent pas être répercutés sur le locataire.

La dératisation est une obligation du propriétaire. Mais est-il possible que le locataire soit responsable dans certains cas ?

Dératisation : les obligations du locataire

De son côté, le locataire a l’obligation de veiller au bon entretien de son logement, de sorte à ne pas favoriser l’apparition de nuisibles.

S’il constate la présence de rongeurs en cours de bail, il sera alors nécessaire de déterminer l’origine de l’infestation pour savoir à qui du propriétaire ou du locataire incombe la responsabilité. S’il s’avère que l’origine provient des parties communes, le Syndic aura l’obligation de prendre toutes les mesures nécessaires pour dératiser les parties communes.

Dératisation pour un immeuble

S’appuyant sur la circulaire du 9 août 1978, article 125.1 et 130.5 et aux règlements sanitaires départementaux, un Syndic est soumis à l’obligation de veiller au bon entretien de l’immeuble. Il doit vérifier régulièrement la présence de rongeurs dans les parties communes (local poubelles, cour commune, caves, etc.).

Un contrat d’entretien peut être mis en place à titre préventif au sein de la copropriété.  Il devra au préalable faire l’objet d’un vote en AG.

💡 À savoir : Si l’invasion est due à des équipements posés sur le domaine public (Implantation de poubelles, création de sources d’eaux usées ou toutes autres modifications), la mairie est responsable des frais de dératisation.

Dératisation pour une maison

La dératisation d’une maison n’en est pas moins complexe. La loi est peu claire dans ce contexte pour engager la responsabilité du propriétaire ou locataire. Dans les faits, la dératisation incombe au propriétaire, cependant ce dernier peut invoquer un mauvais entretien du bien qui a conduit à l’apparition des nuisibles. Le locataire, de son côté, peut mettre en cause une mauvaise isolation du logement, générant un terrain propice à l’apparition des rongeurs. Néanmoins, ce dernier peut agir par ses propres moyens en posant des pièges ou en faisant appel à un professionnel.

Coût de la dératisation

Les coûts liés à la dératisation n’étant pas réglementés, les prix diffèrent d’une société à une autre. Plusieurs critères sont à prendre en compte :

  • La surface a dératisé,
  • L’ampleur de l’infestation,
  • Les techniques utilisées par la société,
  • Les contraintes techniques : accessibilité, encombrement des pièces, etc.

On observe des tarifs qui varient de 100 € pour un studio, à 250 € pour une maison de 100 m².

Dans un immeuble en copropriété d’une trentaine de logements, les tarifs se situent aux alentours de 2000 € pour un forfait de 3 visites par an.

La dératisation est à la charge du bailleur ou du locataire selon le bon entretien du logement par le locataire. Par défaut, la dératisation est une obligation du propriétaire. Sauf s’il est en mesure de prouver que le locataire n’entretient pas assez le logement de sorte à ne pas favoriser l’apparition de nuisibles.

Article rédigé par Céline Montois, Gestionnaire immobilier

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