Le locataire est en droit de résilier son bail à tout moment mais il doit respecter un délai de préavis. Autrement dit, il ne peut quitter le logement sans avoir averti plusieurs semaines auparavant son propriétaire. Le délai de préavis du locataire varie en fonction du type de résidence, du logement loué et de sa situation.
Délai de préavis du locataire pour une résidence principale
Pour une résidence principale, le locataire peut choisir à tout de moment de quitter sa location sans pour autant justifier sa décision. Il n’y a pas de durée minimale de séjour au sein du logement. Néanmoins, certaines conditions de forme doivent être respectées en plus du délai de préavis correspondant à son logement. La résiliation de son bail sera effective une fois ce délai expiré.
Informer le propriétaire du logement
Une fois sa décision prise, le locataire a pour obligation d’envoyer une lettre de congé à son propriétaire. Il peut la lui remettre en main propre contre émargement ou récépissé, par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) ou par acte d’huissier. Tout autre moyen de communication n’a aucune valeur (téléphone, textos, lettre simple, télécopie ou courrier électronique). De la même manière, le locataire ne peut pas rendre simplement les clés de son logement sans lettre de congé.
💡A savoir : Pour les baux signés avant le 27 mars 2017, aucune condition de forme n’est obligatoire. Toutefois, il est recommandé de suivre les règles citées précédemment.
Une fois la lettre de congé envoyée, le locataire ne peut pas revenir sur sa décision sauf si le bailleur le consent.
Contenu de la lettre de congé
Il n’existe aucune règle quant aux éléments devant figurer dans la lettre de congé. Cependant, en pratique, le locataire doit indiquer la date à laquelle il souhaite quitter le logement. Celle-ci ne peut intervenir avant la fin du délai de préavis, sauf si le propriétaire donne son accord.
Respecter la durée du préavis
Le délai de préavis du locataire varie en fonction du type de logement loué : vide ou meublé.
Logement vide
Pour un logement vide, la délai de préavis du locataire dépend, d’une part, de la localisation du logement. En effet, si le logement est situé dans une zone non tendue, le locataire doit attendre 3 mois avant de pouvoir le quitter. À l’inverse, s’il est localisé dans une zone tendue, le préavis est de 1 mois.
Une zone est tendue dès lors que les prix et les loyers des logements sont élevés et encadrés. Il existe également une taxation sur les logements vacants et une majoration possible de la taxe d’habitation.
→ Déterminer si votre logement est en zone tendue
Cependant, le locataire doit justifier le fait que son logement se situe bien dans une zone tendue. Pour ce faire, il peut par exemple joindre à la lettre de congé une copie du décret listant les communes en zone tendue et surligner la sienne dans le tableau en annexe.
D’autre part, en fonction de la situation du locataire, la durée du préavis ne peut être que de 1 mois. Les cas dans lesquels cette réduction s’applique sont strictement énumérés par la loi Alur.
1. La mutation professionnelle
Il n’existe aucune condition d’éloignement géographique. La date de la mutation doit seulement être proche de celle de l’envoi de la lettre de congé. Autrement dit, plusieurs mois ne peuvent s’écouler entre les deux dates. Toutefois, si le locataire exerce une activité libérale, la durée du préavis sera de 3 mois.
2. La perte d’emploi
Cette perte doit avoir lieu peu de temps avant l’envoi de la lettre de congé. Le préavis réduit s’applique si la perte de l’emploi est liée à un licenciement, à la fin d’un CDD ou à une rupture conventionnelle. Dans les cas contraires (départ à la retraite, démission, changement d’activité professionnelle, arrivée en fin de droits de l’assurance chômage ou arrêt d’une activité libérale), le préavis de 3 mois s’applique.
3. L’obtention d’un premier emploi (CCD ou CDI)
Un CDD qui devient un CDI peut être considéré comme un premier emploi si le juge l’accepte.
4. Un nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi
Le locataire doit avoir perdu son emploi et trouver un nouvel emploi au cours du même bail. Ainsi, si le locataire était au chômage le jour de la signature du bail, le préavis réduit ne s’applique pas.
5. L’état de santé du locataire justifie un changement de domicile
S’il s’agit d’une simple fatigue physique ou psychique, même médicalement constatée, le préavis réduit ne s’applique pas.
6. Le locataire bénéficie du RSA ou de l’allocation adulte handicapé (AAH)
Même si un locataire a des ressources équivalentes au montant de ces aides, mais n’en ai pas bénéficiaire, le préavis restera de 3 mois.
7. Le locataire se voit attribuer un logement à caractère social
Pour se voir attribuer un tel logement, les ressources du locataire ne doivent pas excéder certains plafonds.
⚠️ Attention : Si le locataire a le droit à un préavis réduit, il doit inscrire sur sa lettre de congé le motif de son départ et le justifier. Un préavis de 3 mois s’applique si aucun motif de congé n’est précisé sur la lettre.
Logement meublé
Lorsque le logement est meublé, la délai de préavis du locataire est toujours de 1 mois, peu importe la durée du bail. Par exemple, s’il s’agit d’un logement étudiant loué pendant 9 mois, le préavis reste de 1 mois. Par ailleurs, le souhait de quitter le logement n’est en aucun cas à justifier.
Point de départ/Fin du préavis
Le délai de préavis du locataire débute à partir du jour où le propriétaire reçoit la lettre de congé. Par conséquent, s’il ne la reçoit pas, le préavis ne peut débuter.
Pour déterminer la fin du préavis, on ne se base pas seulement sur les jours ouvrables. En effet, les jours fériés et les week-ends sont également inclus.
📍Exemple : Le bailleur reçoit la lettre de congé le 4 septembre. Le préavis prend fin le 4 octobre à minuit s’il est de 1 mois ou le 4 décembre à minuit s’il est de 3 mois.
S’il n’y a pas de chiffre identique, on prendra le dernier jour du mois.
📍Exemple : La lettre de congé est reçue le 30 janvier. Un préavis de 1 mois prendra fin le 28 février ou le 29 pour les années bissextiles.
Payer son loyer et les charges locatives
Pendant toute la durée du préavis, le locataire doit continuer à payer son loyer et les charges locatives. Néanmoins, il peut ne pas y être obligé, avec l’accord du bailleur, si le logement est occupé par un nouveau locataire. De plus, il est impossible de déduire le montant du dépôt de garantie aux derniers loyers. Enfin, le dernier loyer dû est calculé en fonction du nombre de jours restants dans le mois.
📍Exemple : Si un préavis prend fin le 5 août, la somme à verser représentera 5/31e du montant total à payer (loyer +charges locatives). « 31 » car août est un mois de 31 jours.
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Délai de préavis du locataire pour une résidence secondaire
La loi ne fixe aucune règle à suivre quant au délai de préavis du locataire pour une résidence secondaire. Ce sont les clauses du contrat qui tiennent alors lieu d’obligation. Autrement dit, le propriétaire et le locataire fixent librement la durée du préavis lors de la signature du bail. Ainsi, pour connaître la durée à respecter, il suffit de regarder les éléments indiqués à ce sujet dans le contrat de location.
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Départ sans délai de préavis du locataire
Le locataire peut cependant ne pas être obligé de respecter un délai de préavis en cas de manquements graves du propriétaire à ses obligations. Ce dernier doit fournir un logement décent et salubre. Il manque à ses obligations si par exemple une installation électrique s’avère dangereuse pour le locataire ou encore si une coupure de l’alimentation en eau a eu lieu au cours de plusieurs mois.
⚠️ Attention : Le locataire est obligé de payer son loyer et les charges locatives malgré un manquement grave du propriétaire à ses obligations, sauf cas exceptionnel : logement faisant l’objet d’un arrêté préfectoral d’insalubrité et de péril.
Étape préalable
Avant tout chose, le locataire a pour obligation de demander à son propriétaire d’effectuer les réparations nécessaires et relevant de sa responsabilité. Si cette demande reste sans effet, il peut lui adresser une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Enfin, si le propriétaire ne réagit pas, le locataire doit engager une procédure. En cas de logement non-décent, il doit s’adresser à la commission départementale de conciliation ou du tribunal d’instance. Si l’habitat est en péril ou insalubre, il doit contacter le maire de la commune où se situe sa location.
Contenu de la lettre de congé
Le locataire peut quitter sa location sans respecter de préavis à partir du moment où le propriétaire ne réalise pas les travaux nécessaires dans les délais ordonnés par le tribunal d’instance ou le maire. Toutefois, comme vue précédemment, il doit fournir une lettre de congé au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception. Il doit également joindre à cette lettre toutes les preuves justifiant les manquements du propriétaire à ses obligations.
Paiement du loyer et des charges locatives
En cas de départ sans préavis, le locataire doit uniquement payer le loyer pour le temps d’occupation au sein de logement, à condition de ne pas garder les clés après l’avoir quitté. Enfin, il a également le droit de récupérer son dépôt de garantie.
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