Décret n°87-149 : quelles sont les normes d’habitabilité des logements en location ?

Si la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi ALUR, implique de louer un logement décent, le décret n°87-149 définit, quant à lui, les caractéristiques de salubrité et d’habitabilité d’un logement. Il peut engager la responsabilité du gestionnaire locatif, de l’agence immobilière et du propriétaire si l’appartement ou la maison n’est pas loué dans les règles de l’art. Quelles sont les normes pour qu’un logement soit considéré comme habitable ? Dans cet article, nous faisons le point sur les caractéristiques minimales en location et sur les solutions lorsqu’elles ne sont pas respectées.

Le rôle du Décret n° 87-149 en location immobilière

Garantir un logement décent aux français

Depuis toujours, le gouvernement lutte de manière permanente contre les marchands de sommeil. Le décret n° 87-149 est un moyen supplémentaire pour contrer ce phénomène. Il est complété par la loi Dalo, du 5 mars 2007, instaurant le droit au logement opposable. Autrement dit, un droit au logement décent et indépendant aux personnes n’ayant pas la possibilité d’y accéder par leurs propres moyens ou de s’y maintenir. En résumé, le décret n° 87-149 et la loi Dalo ont pour objectif commun de fournir un logement décent à tous les Français.

Il est important pour vous, en tant que gestionnaire locatif, de connaître les caractéristiques minimales dont doit disposer un logement pour être considéré comme habitable. Vous éviterez tout risque de louer un logement indécent.

Assurer la qualité de votre parc locatif

Si un logement indécent est loué à un locataire et que celui-ci vient à réaliser une action en justice, l’agence immobilière voit sa responsabilité engagée. Votre rôle est de conseiller le propriétaire et de vous assurer que vous louez des logements décents, qui entrent dans le cadre légal.

L’image et la réputation d’une agence immobilière réside dans la qualité des biens qu’elle propose. S’ils sont mal entretenus, indécents, non conformes, alors votre réputation va en subir les conséquences. Il est important de savoir gérer un logement indigne au sein de votre parc, lorsque le cas se présente.

Les normes d’habitabilité des logements selon le décret n° 87-149

Pour qu’un logement soit considéré comme décent, il doit respecter plusieurs critères.

Une surface minimale d’habitation

Le logement doit comporter une pièce d’habitation et des pièces de service attenantes comprenant une cuisine (ou un coin cuisine), une salle d’eau et des cabinets. Cette pièce principale doit avoir une surface habitable d’au minimum :

• 9m², si la cuisine est séparée.
• 12m², si la cuisine est comprise dans la pièce comme, par exemple, un coin kitchenette.

La hauteur de sous plafond doit être de 2,20m au minimum pour un volume de 19,8m³. Cette hauteur est réduite à 2m pour un volume de 18 m³ si le bien n’a pas subi de baisse du plafond depuis le 1er septembre 1948.

Un ouvrant sur l’extérieur

Chaque pièce du logement à usage d’habitation doit avoir un ouvrant donnant sur l’extérieur comme une fenêtre ou porte-fenêtre.

Si vous louez un bien comportant 3 pièces avec un salon et 2 chambres, et que l’une des chambres est une pièce aveugle (sans fenêtre ni ouverture vers l’extérieur), il s’agira d’un T2 et non d’un T3. La chambre sans fenêtre ne pourra être considérée comme une pièce habitable à part entière.

La mise à disposition de certains équipements

Dans la cuisine, certains équipements sont obligatoires :

• un évier avec évacuation des eaux usées ;
• de l’eau potable ;
• un aménagement prêt à accueillir un appareil de cuisson.

Les toilettes et la salle d’eau doivent être intérieures au logement, séparées du reste des pièces (notamment de la cuisine). La salle d’eau doit, quant à elle, être alimentée en eau froide comme chaud et doit être composée de :

• lavabo ;
• sols étanches ;
• parois protégées contre les infiltrations.

À savoir

En comparaison à nos voisins européens, où les habitats collectifs se développent avec des cuisines communes, en France, le décret indique qu’elle doit se situer dans le logement.

En revanche, cette condition appliquée à la cuisine, la salle d’eau et les toilettes a été tempérée par des jurisprudences. Si l’habitat est collectif, alors la cuisine peut être commune. Il en va de même pour les toilettes et les douches, à condition que ces éléments soient situés dans le même immeuble et facilement accessibles.

L’absence de risque pour la sécurité et la santé du locataire

Que ce soit causé par des animaux nuisibles, des parasites, des infiltrations ou des remontées d’eau, le logement ne doit pas présenter de risque pour la sécurité ou la santé de ses locataires. Il ne doit compter aucun « défaut d’entretien grave » et être en « bon état d’entretien ».

Le logement doit également être relié aux différents réseaux nécessaires à son utilisation : eau potable, électricité et, le cas échéant, gaz. Le tout avec des installations aux normes, garantissant la sécurité des locataires.

Une performance énergétique minimale

Si actuellement la consommation moyenne en France est de 215,9 kWhepm2, l’objectif du gouvernement est de la réduire à 80 kWhep/m2 d’ici à 2050.

Prochainement, les appartements et les maisons étiquette énergétique DPE F et G ne pourront ne plus être mis à la location. Les enjeux de la transition énergétique dans l’immobilier jouent désormais un rôle dans l’habitabilité d’un appartement ou d’une maison. Pas moins de 22% des logements du parc locatif français sont classés F et G et devront subir des travaux de rénovation énergétiques dans les mois à venir.

À quels types de contrats de locations ces normes s’appliquent-elles ?

Comme mentionné dans le décret faisant référence à la loi du 1er septembre 1948, les normes sont applicables aux locaux affectés entièrement ou partiellement à l’usage d’habitation. Cela comprend les locations nues, meublées, mixte et les « baux code civil » correspondant aux résidences secondaires ou logements de fonction.

Qu’en est-il des locations saisonnières et locations courtes durées ? Pour faire de la location courte durée, il faut demander un changement d’affectation du bien pour passer de la catégorie « habitation » à la catégorie « commercial ». Ainsi, les locations courtes durées ou saisonnières ne sont pas soumises à ces normes d’habitabilité et de décence du logement.

Comment gérer un logement qui ne respecte pas un point du décret ?

Les enjeux liés à votre responsabilité et à l’image de votre agence immobilière sont importants. Plusieurs solutions sont possibles pour y faire face. À commencer par refuser les mandats de logements indécents ou encore procéder à la résiliation de ceux que vous avez déjà en gestion. En revanche, lorsqu’un propriétaire souhaite procéder à une mise en conformité du logement, il est important de pouvoir le conseiller et l’accompagner dans cette démarche.

Le locataire peut, de son côté, faire une demande de mise en conformité du logement par lettre recommandée, accompagnée de justificatifs comme :

• des expertises ;
• des relevés d’huissiers ;
• des devis réalisés par des professionnels.

Cette démarche n’impactera en aucun cas le bail en cours. L’objectif pour vous est de trouver une entente entre le propriétaire et le locataire pour réaliser les travaux de mise en conformité et éviter toute commission départementale de conciliation.

En l’absence d’accord ou de compromis, le propriétaire comme le locataire peut saisir un juge. Il déterminera les travaux à réaliser, le délai d’exécution et pourra également décider d’une éventuelle baisse de loyer.

Veiller à ce que les logements qui constituent votre parc locatif répondent aux normes du décret n°87-149 permet d’assurer la sécurité et la santé de vos locataires avant tout. La qualité des biens que vous proposez aura un impact direct sur l’image de marque de votre agence et la confiance que vous accordent les locataires. En parallèle, il est essentiel d’accompagner les propriétaires se retrouvant face à des difficultés pour la remise aux normes de leurs logements indécents et de les aider à gérer la vacance locative qui pourrait en découler.

Article rédigé par Thibault BREMENT, gestionnaire locatif grand compte