L’état des lieux sortant est réalisé lorsque le locataire quitte le logement et permet de constater l’état de celui-ci. Toutefois, il se peut qu’un désaccord naisse entre les deux parties quant aux éléments indiqués sur cet état. De ce fait, le locataire et/ou le bailleur peuvent chacun porter réclamation et demander à ce qu’un second état des lieux soit réalisé. Autrement dit, ils vont contester en justice les appréciations portées sur le logement. Cependant, diverses étapes sont envisageables avant d’entamer une action en justice. Contestation de l’état des lieux sortant : découvrez la démarche à suivre. 

État des lieux : quelques rappels

Définition de l’état des lieux

L’état des lieux permet au locataire et au bailleur de constater l’état général du bien loué. Il existe deux types d’état des lieux : l’état des lieux d’entrée, réalisé à l’arrivée du locataire dans le logement, et l’état des lieux de sortie, établi lors de son départ. La comparaison de ces deux états permet de déterminer à qui incombe les réparations des éventuelles dégradations apparues au cours de la location par défaut d’entretien ou manque de soins. Le bailleur peut effectuer une retenue partielle ou totale sur le dépôt de garantie en dédommagement.

Obligation de réaliser l’état des lieux

La réalisation de l’état des lieux est obligatoire pour tout logement loué à usage de résidence principale. Il devra être annexé au contrat de location et signé par toutes les parties prenantes. Chacune d’entre elles en recevra un exemplaire papier ou dématérialisé. À l’inverse, la réalisation de cet état n’est pas obligatoire pour les logements loués à usage de résidence secondaire ou les locations saisonnières. Toutefois, il est fortement conseillé de l’établir pour diminuer les risques de litige relatif à l’état des lieux de sortie.

⚠️ Attention : La signature de cet état marque l’approbation du document par chacune des parties. De ce fait, si les parties prenantes sont en désaccord, elles ne doivent en aucun cas signer ce document. 

Qui réalise l’état des lieux ?

Généralement, le bailleur et le locataire réalisent ensemble l’état des lieux. Toutefois, il se peut que l’une des deux parties ne puisse l’effectuer elle-même par manque de temps ou d’envie par exemple. De ce fait, elle peut donner procuration un tiers pour qu’il s’en charge à sa place.

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Enfin, si l’état des lieux ne peut être réalisé à l’amiable, les deux parties peuvent solliciter l’intervention d’un huissier de justice.

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Contestation de l’état des lieux sortant : démarche à suivre

En cas de litige lié à l’état des lieux de sortie, le bailleur ou le locataire peut faire appel à un conciliateur de justice. La contestation de l’état des lieux sortant peut également être portée devant une commission départementale de conciliation. Enfin, si aucune de ces démarches n’aboutit, le recours en justice est nécessaire. La contestation de l’état des lieux sortant se décline ainsi en plusieurs étapes.

Étape 1 : Envoi d’une lettre recommandée

La recherche d’une solution à l’amiable est préférable avant d’entamer une quelconque procédure en justice. Pour ce faire, le bailleur ou le locataire doit envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception à l’autre partie. Cette lettre de contestation de l’état des lieux sortant doit énumérer dans les moindres détails les éléments de désaccord apparus entre eux lors de l’établissement de cet état.

Dans la plupart des cas, le locataire est la partie contestant l’état des lieux de sortie. De ce fait, il peut demander au bailleur à ce que l’état des lieux de sortie soit réalisé une seconde fois, et ce, gratuitement puisqu’il s’agit d’une procédure amiable. Il peut également lui fixer un délai de 30 jours pour lui répondre. Enfin, il peut lui indiquer dans sa lettre de contestation de l’état des lieux sortant son intention de saisir le tribunal d’instance en l’absence d’une réponse de sa part ou d’un refus.

Une convention écrite doit être signée si les parties parviennent à un accord. Sinon, plusieurs possibilités s’offrent au réclamant avant d’entamer une procédure judiciaire. Il peut faire appel à un tiers pour réaliser un second état des lieux de sortie, tel qu’un huissier de justice ou un expert en état des lieux. Il peut également saisir un conciliateur de justice.

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Étape 2 : Saisine du conciliateur de justice

Un conciliateur de justice n’est pas habilité à imposer une décision au bailleur ou à rendre un jugement. Son rôle est de trouver une solution amiable pour régler le différend entre les deux parties. Autrement dit, il instaure un dialogue entre ces parties afin qu’elles recherchent ensemble une solution conforme à leurs intérêts respectifs.

La saisine d’un conciliateur de justice est gratuite. Il suffit de s’adresser à la mairie locale ou au tribunal d’instance compétent, ou d’aller à une permanence du conciliateur de la Cour d’appel compétente.

La saisine peut se faire par l’une des parties (ou par les deux d’un commun accord). Le conciliateur de justice adresse à l’autre partie un courrier dans lequel il réitère la contestation de l’état des lieux sortant et les demandes du réclamant. Il peut éventuellement l’inciter à effectuer un second état des lieux.

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Étape 3 : Saisine de la commission départementale de conciliation

Dans le cas où les démarches entreprises par le conciliateur de justice n’aboutissent pas, le réclamant peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC) dont dépend le logement. Cette commission intervient gratuitement, le but étant d’éviter le recours au tribunal. En outre, cette saisine est facultative. Il est donc possible de saisir directement le juge pour mettre fin au litige.

Par ailleurs, la CDC n’est pas autorisée à envoyer des spécialistes dans le logement afin d’obtenir des preuves ou de faire appel à des témoins. Sa fonction réelle est d’offrir un cadre au locataire et au bailleur pour trouver un terrain d’entente.

Enfin, la CDC peut être saisie seulement si le logement est loué à usage de résidence principale. La saisine se fait par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette dernière doit comporter un certain nombre d’éléments dont les noms et des adresses des parties prenantes, l’objet du litige et une copie du contrat de location. Les autres documents pouvant être utiles au dossier sont à joindre à cette lettre.

👉 Modèle de lettre pour un locataire souhaitant saisir la commission départementale de conciliation. ✍️

Convocation des parties

Chacune des parties reçoit une convocation par courrier simple ou électronique au moins 15 jours avant la date de la séance. Si l’une d’entre elles ne peut être présente pour un motif légitime justifié (motif professionnel, médical, familial, etc.), elle peut se faire représenter par une personne mandatée ; sinon une autre convocation sera envoyée. Dans le cas où l’une des parties est absente le jour même de la séance, la CDC constate la conciliation impossible. Elle peut également émettre un avis sur la situation présentée par l’unique partie présente.

Résultat de la conciliation

En cas d’accord des deux parties, elles devront signer un document de conciliation ayant valeur de contrat. Ainsi, cette signature marque leur approbation quant à la décision prise. De ce fait, si une des deux partie ne respecte pas cet accord alors l’autre peut saisir le juge pour le faire appliquer.

En l’absence d’accord, la CDC émet un avis adressé aux parties prenantes par lettre simple dans un délai de 2 mois. Le recours en justice par l’une des parties est possible. Il est interagissant de porter cet avis à la connaissance du juge, mais n’aura aucune valeur spécifique devant le tribunal.

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Étape 4 : Saisine de la greffe du tribunal d’instance

Si les étapes précédentes ne permettent pas de régler le litige, il est alors nécessaire d’entamer une procédure judiciaire. Ainsi, le réclamant doit saisir le tribunal d’instance dont dépend le logement loué.

💡À savoir : Les parties au contrat ont 3 ans pour saisir le tribunal d’instance après l’apparition du litige.

La démarche à suivre pour porter réclamation dépendra du montant du litige. Si le litige porte sur une somme inférieure à 4 000 €, la saisine du tribunal peut se faire par courrier directement adressé au greffe. Si le litige porte sur une somme supérieure à ce montant, le réclamant doit recourir à un huissier de justice. Celui-ci adressera une assignation à l’autre partie.

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