Quelles aides à la rénovation énergétique suggérer aux propriétaires en tant qu’agence ?

La loi Climat et Résilience, promulguée et publiée au Journal officiel le 24 août 2021, marque un tournant important pour les professionnels de l’immobilier et les propriétaires-bailleurs de logement(s). Pour lutter contre le dérèglement climatique, cette loi prévoit des mesures fortes. Si les propriétaires ne se mettent pas aux normes rapidement, c’est une partie importante des biens immobiliers à louer qui ne pourront plus être mis sur le marché et qui potentiellement sortiront de votre parc locatif. Pour faire face à cette problématique, votre rôle peut être d’accompagner les propriétaires, en leur apportant des informations et des conseils pour mettre aux normes leurs logements. Le tout, en limitant les coûts grâce aux nombreuses aides et subventions actuellement disponibles. Nous vous proposons un guide des aides à la rénovation énergétique à suggérer à vos propriétaires pour les inciter à mettre leur logement en conformité.

Quels sont les enjeux de la rénovation énergétique pour les agences immobilières ?

Face aux enjeux de la rénovation énergétique, les agences immobilières vont devoir s’adapter et faire des choix concernant leurs prises de mandats dont les logements ne sont pas aux normes.

L’influence de la réglementation sur la prise de mandats dont les logements ne sont pas aux normes

Rappel des mesures phares de la nouvelle réglementation

La loi Climat et Résilience prévoit une interdiction progressive de la mise en location des passoires thermiques :

• Dès 2023 : interdiction pour la classe G concernant les nouveaux contrats de
• location conclus à partir du 1er janvier 2023 (décret paru le 13 janvier 2021) ;
• Dès 2025 : interdiction pour la classe G concernant les nouveaux contrats et les
• contrats en cours ;
• Dès 2028 : interdiction pour la classe F ;
• Dès 2034 : interdiction pour la classe E.

Depuis l’été 2022, un propriétaire-bailleur ne peut plus augmenter les loyers des logements de classes énergie F et G au DPE (diagnostic de performance énergétique) lors de la signature d’un nouveau contrat de location, mais aussi en cours de bail. Le DPE est obligatoire pour toutes les locations de logements situés en France métropolitaine et entrera progressivement en vigueur d’ici au 1er juillet 2024 en Outre-mer.

Le dilemme des agences immobilières : refuser ou accompagner ?

Face à cette nouvelle réglementation, les gestionnaires de biens en location se retrouvent face à un dilemme :

• Faut-il refuser la prise de mandat pour les logements classés F et G ?
• Ou accompagner les propriétaires vers une mise en conformité ?

D’après notre récente enquête menée par Check & Visit en 2022, la plupart des répondants envisagent de prendre de nouveaux mandats pour les logements classés F ou G, si et seulement si le propriétaire est enclin à réaliser rapidement des travaux de mise aux normes.

La majorité des répondants estime que cela fait partie de leur rôle d’accompagner les propriétaires-bailleurs qui en ont besoin, afin que leur bien soit mieux classé. C’est un moyen de fidéliser les clients grâce à un accompagnement pour les aider à trouver les aides à la rénovation énergétique qui leur correspondent, ainsi que pendant la réalisation des travaux.

La gestion des mandats actuels dont les logements ne sont pas aux normes

Pour vos biens actuellement en location encore non rénovés, surtout ceux classés F ou G, il peut être judicieux pour vous :

• De communiquer par l’envoi de mails ou de courriers à vos propriétaires-bailleurs sur les conséquences de la loi Climat et Résilience sur leurs logements (gel des loyers, interdiction de mise en location) ;
• D’aider les propriétaires à se projeter en leur proposant un plan pluriannuel de projet de travaux ;
• Leur proposer de réaliser une visite technique pour voir si quelques changements simples permettraient de changer la classe énergie du logement ;
• Proposer une liste d’artisans que vous leur recommandez pour leurs compétences et tarifs.

Pour inciter les propriétaires à réaliser des travaux énergétiques, la clé est de communiquer sur les conséquences d’un défaut de mise en conformité. Il est important d’être pédagogue et d’expliquer concrètement l’impact de la loi Climat et Résilience sur leur bien en location : gel des loyers, interdiction de mise en location… Les propriétaires-bailleurs ne s’informent parfois tout simplement pas sur ces sujets. Le fait de les tenir au courant et de les accompagner sur ces sujets lourds de conséquences ne pourra que renforcer la confiance de vos clients envers votre agence immobilière.

⚠️ Attention

Si vous êtes un professionnel de la location et que vous gérez un logement indigne, vous vous exposez à des sanctions si vous n’agissez pas.

Quelles sont les aides à la rénovation énergétique disponibles pour les propriétaires ?

Le coût des travaux pour rénover une passoire thermique est généralement élevé. Pour aider les propriétaires à mettre leur(s) logement(s) en conformité, plusieurs aides financières pour la rénovation énergétique, publiques et privées, ont été mises en place. La plupart de ces aides sont cumulables.

Nous vous listons les principales aides à la rénovation énergétique applicables dont peuvent bénéficier vos clients propriétaires pour que vous puissiez les accompagner au mieux dans cette phase de transition.

MaPrimeRénov’

Parmi les différentes aides aux travaux énergétiques, c’est le dispositif phare de la loi Climat et Résilience. Il est ouvert à tous les propriétaires particuliers, sans aucun plafond de revenus, qu’ils soient propriétaires occupants ou propriétaires bailleurs.

Cette aide prend la forme d’une subvention versée par l’Anah (Agence nationale de l’habitat) une fois les travaux réalisés, sur présentation de pièces justificatives.

Parmi les critères d’éligibilité à la prime de rénovation énergétique (MaPrimRévov’), seuls certains travaux sont retenus, notamment :

• Les travaux d’isolation au froid (pour isoler la toiture, les terrasses, les murs intérieurs, les murs extérieurs, les plafonds des combles) ;
• Le remplacement des fenêtres et portes-fenêtres (par exemple, installation du double vitrage à la place du simple vitrage) ;
• Les travaux de chauffage et eau chaude sanitaire (par exemple, remplacement d’un convecteur par un radiateur moins énergivore) ;
• L’installation d’un système de ventilation (par exemple, installation d’une VMC double flux pour réduire l’humidité et la sensation de froid) ;
• La rénovation globale d’un logement.

L’éligibilité à la prime renov est aussi conditionnée par une liste des dépenses établie par le Décret n°2020-26 du 14 janvier 2020. Le montant varie selon la nature et la tranche de revenus du ménage. Elle permet de rembourser jusqu’à 90% des travaux de rénovation énergétique. Si le logement change d’étiquette au DPE (diagnostic de performance énergétique) ou si le bâtiment atteint le label BBC, un bonus pouvant atteindre 3 000 € peut également être versé.

Pour vous donner un ordre d’idée, ce dispositif prévoit des aides allant jusqu’à 75 € / m² pour l’isolation des murs par l’extérieur, jusqu’à 100 € par fenêtre ou encore jusqu’à 25 € / m² pour isoler des rampants sous toiture.

Les prestations qui précèdent les travaux (DPE et/ou audit énergétique), permettant d’évaluer la performance énergétique d’un logement, bénéficient aussi de MaPrimeRénov’.

Il peut être judicieux d’expliquer à vos propriétaires qu’ils peuvent bénéficier des conseils d’un conseiller spécialisé en travaux de rénovation de l’habitat gratuitement ainsi que d’un diagnostic gratuit. Toutes les informations à ce sujet sont réunies sur le site https://france-renov.gouv.fr/.

💡 À savoir

Depuis un décret adopté le 30 mars 2022, il est possible de cumuler MaPrimeRénov’ avec l’éco-PTZ. De ce fait, à partir de la fin de 2022, les banques devront progressivement proposer un nouvel éco-PTZ pour financer le reste à charge de travaux éligibles à MaPrimeRénov’.

Le Certificat d’Économies d’Énergies (CEE)

C’est une prime destinée aux particuliers pour financer totalement ou partiellement leurs travaux d’économies d’énergie dans leur logement (résidence principale ou secondaire). Les propriétaires dont le logement est achevé depuis plus de 2 ans y sont éligibles.

Les travaux qui peuvent en bénéficier sont qualifiés de “standards”. Il peut s’agir de travaux et installations : travaux d’isolation, équipements de chauffage, etc. Ces travaux sont identifiés dans des fiches dites fiches d’opération standardisée.

Comme pour MaPrimeRénov’, vous pouvez informer vos propriétaires qu’ils peuvent contacter gratuitement des conseillers France Rénov’ pour les aider à identifier les travaux adéquats à leur logement.

Ce financement est versé par les fournisseurs d’énergie (électricité, gaz, GPL ou fioul domestique) principalement sous forme de primes, bons d’achat ou réductions. Le montant varie en fonction de l’ampleur des économies d’énergie réalisées, des revenus du propriétaire et du fournisseur d’énergie. L’aide est versée après réalisation des travaux ou déduite de la facture du propriétaire après réalisation des travaux et transmission de justificatifs.

💡 À savoir
La prime de rénovation pour l’isolation a pris fin depuis l’été 2022, seule la prime classique des Certificats d’économies d’énergie (CEE) reste en vigueur.

Ma Prime Rénov’ Sérénité

Ma Prime Rénov’ Sérénité (ex-Aide Habiter Mieux Sérénité) permet de financer un ensemble de travaux de rénovation réalisés en même temps dans un logement (par exemple, isolation des murs et remplacement des chauffages).

Cet ensemble de travaux doit permettre de réaliser au minimum 35 % de gain énergétique.

Un accompagnement est offert par un Accompagnateur Rénov’ pour définir et réaliser les travaux (diagnostic du logement, définition et chiffrage du projet de rénovation, réalisation des démarches) pour obtenir toutes les aides financières pour la rénovation énergétique auxquelles le logement est éligible. Pour cela, le propriétaire bailleur doit prendre contact avec un conseiller France Rénov’.

Les conditions d’obtention sont plus strictes que pour la plupart des autres aides :

• Il ne faut pas avoir bénéficié d’un prêt à taux zéro (PTZ) dans les 5 années précédant la demande ;
• Le logement du propriétaire doit être construit depuis au moins 15 ans à la date de la demande et ne peut concerner que la résidence principale ;
• Les foyers concernés doivent relever des personnes relevant des catégories ayant des revenus modestes ou très modestes ;

Le montant de Ma Prime Rénov’ Sérénité peut atteindre 50 % des dépenses, mais avec un plafond de 15 000 €. La prime est versée par l’Anah.

💡 À savoir 

Un bonus pour sortie de passoire thermique de 1 500 € peut également être versé si le logement sort des catégories F ou G.

Un bonus bâtiment basse consommation (BBC) de 1 500 € peut s’ajouter si le logement après travaux est classé A ou B.

Prime Coup de Pouce Chauffage

La prime Coup de pouce chauffage est une aide financière pour le remplacement d’une chaudière au charbon, au gaz ou au fioul par l’une des installations suivantes :

• chaudière biomasse performante ;
• pompe à chaleur air/eau ou eau/eau ou hybride ;
• système solaire combiné ;
• raccordement à un réseau de chaleur alimenté par des énergies renouvelables (ENR&R) ou chauffage au bois très performant.

Cette prime est versée par les entreprises qui ont signé les chartes Coup de pouce chauffage, c’est-à-dire principalement les fournisseurs d’énergie ou leurs partenaires. Il est possible d’en bénéficier en respectant les conditions principales suivantes :

• Les travaux doivent être réalisés par un professionnel reconnu garant de l’environnement (RGE) ;
• Être propriétaire d’un logement construit plus de 2 ans, peu important qu’il s’agisse de votre résidence principale ou secondaire ;
• Il n’y a pas de condition de ressources pour en bénéficier, mais le montant de la prime varie selon la nature de travaux et si le ménage a des revenus modestes ou non (de 450 € à 5 000 €).

Cette prime peut être versée par virement bancaire, déduite de la facture de chauffage ou encore être financée par des bons d’achat.

La TVA à un taux réduit de 5,5 %

Les propriétaires-bailleurs peuvent bénéficier d’un taux de TVA réduit par rapport au taux normal de 20 %. La TVA à taux réduit de 5,5 % s’applique aux travaux de rénovation énergétique d’un logement, que la résidence soit principale ou secondaire, à la seule condition que le logement soit achevé depuis plus de 2 ans.

L’éco-PTZ (éco-prêt à taux zéro)

Pour le reste à charge, qui ne serait pas financé par les aides citées ci-dessus, vos propriétaires-bailleurs peuvent contracter un éco-PTZ. C’est un prêt à taux zéro qui aide à financer le reste à charge une fois les aides déduites. Il est versé par certaines banques, dans la limite de 50 000 €.

Pour y avoir droit, il faut être propriétaire occupant ou bailleur d’un logement construit depuis plus de 2 ans. Aucune condition de ressources n’est exigée. Mais les travaux doivent obligatoirement être réalisés par une entreprise Reconnue garant de l’environnement (RGE).

Pour vous y retrouver parmi toutes ces aides à la rénovation énergétique, rendez-vous sur la plateforme France Rénov’. Elle offre des réponses à toutes les questions des gestionnaires locatifs et des propriétaires-bailleurs sur la rénovation énergétique.

Quelles sont les aides à la rénovation énergétique auxquelles le locataire peut prétendre ?

Aides à la rénovation énergétique : dans quels cas le locataire peut-il en bénéficier et faire des travaux ?

La loi Climat et Résilience facilite la réalisation de travaux d’économie d’énergie à l’initiative et aux frais du locataire en étendant le régime d’autorisation tacite.

Avant la réalisation de son projet de travaux, le locataire doit solliciter l’autorisation écrite du propriétaire. Il doit faire sa demande par écrit en envoyant une lettre recommandée avec accusé de réception comprenant les informations suivantes :

• Décrire précisément le projet de travaux envisagé ;
• Indiquer l’entreprise chargée de les exécuter ;
• Préciser le montant des travaux envisagés ;
• Prévoir une mention indiquant qu’en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, à défaut d’une réponse dans le délai de 2 mois, le propriétaire bailleur donne son accord tacite à ces travaux de transformation et ne pourra pas, à l’issue du bail, demander la remise en état des lieux ;
• Attester l’achèvement des travaux ;
• Une fois les travaux finis, le locataire doit notifier son propriétaire bailleur de leur achèvement dans un délai de 2 mois. Il doit attester qu’ils ont été réalisés par l’entreprise choisie et qu’ils sont conformes aux travaux de transformation notifiés et autorisés par le bailleur (explicitement ou tacitement).

L’absence de réponse dans un délai de deux mois vaut acceptation. Le bailleur qui a conservé le silence ne pourra plus exiger la remise en état du logement.

Ainsi, en cas d’acceptation explicite ou tacite du projet de travaux, mais de refus de prise en charge financière par le propriétaire-bailleur, le locataire peut financer lui-même des travaux de rénovation. Dans ce cas, au même titre que les propriétaires-bailleurs, le locataire peut bénéficier des aides à la rénovation énergétique suivantes :

• Certificats d’économie d’énergie (CEE) « Standard » ;
• TVA à taux réduit de 5,5 % ;
• Chèque énergie (c’est une aide financière annuelle versée par l’État aux ménages aux revenus modestes pour payer les factures d’énergie ou certains travaux) ;
• Prime Coup de pouce Chauffage ;
• Prime Coup de pouce Thermostat avec régulation performante.

La plupart de ces aides à la rénovation énergétique sont cumulables.

Rénovation énergétique : les droits des locataires à compter de 2025 et les risques juridiques pour les propriétaires-bailleurs

À compter de 2025, les locataires d’un logement classé G pourront obliger le propriétaire-bailleur à se mettre en conformité avec la loi, le logement n’étant plus considéré comme décent.

Le locataire pourra tout d’abord faire une demande de mise aux normes amiable via l’envoi d’une lettre de mise en demeure par courrier recommandé.

Passé un délai de 2 mois, en cas de refus ou d’absence de réponse, le locataire pourra saisir la commission départementale de conciliation. Les propriétaires-bailleurs s’exposent alors à des sanctions : obligation de réaliser les travaux nécessaires, réduction de loyer, dommages et intérêts à verser au locataire.

En tant qu’agence immobilière, il peut également relever de votre accompagnement d’expliquer ces nouveaux risques juridiques qui pèsent sur les propriétaires-bailleurs des logements classés G pour qu’ils en soient avertis et qu’ils puissent les anticiper.

💡 À savoir

Des exceptions sont prévues, permettant aux propriétaires-bailleurs de ne pas être sanctionnés pour défaut de mise en conformité du logement, dès lors que :

• Le coût des travaux est disproportionné par rapport à la valeur du bien
• Le logement est soumis à des contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales ne permettant pas la réalisation des travaux

Le loyer peut-il être augmenté suite à des travaux de rénovation ?

Faire des travaux de rénovation énergétique (double-vitrage, ascenseur, nouveau système de chauffage…) peut justifier, dans certains cas, une augmentation du loyer.

Le propriétaire-bailleur ou son gestionnaire locatif doit cependant faire très attention, car l’augmentation des loyers est très réglementée :

• Elle est encadrée dans certaines zones (par exemple, en zone tendue) ;
• La revalorisation ne peut avoir lieu qu’une fois par an, à la date anniversaire du bail ;
• La revalorisation doit être calculée en fonction de l’IRL (Indice de Référence des Loyers).

Les travaux de rénovation énergétique rentrent a priori dans la catégorie des travaux d’amélioration. La loi ne définit pas précisément cette catégorie, mais la jurisprudence en a précisé les contours :

« les travaux apportant un équipement nouveau, un service ou une qualité supérieure au niveau des prestations existantes ou apportant une qualité permettant de diminuer de façon certaine les dépenses d’entretien et d’exploitation ou apportant une plus grande sécurité pour les biens comme pour les personnes ».

Dans le cadre d’un bail d’habitation en cours, la loi prévoit que les parties peuvent convenir de travaux d’amélioration du logement que le propriétaire bailleur pourra faire exécuter en contrepartie d’une augmentation de loyer. Toutefois, cette augmentation est possible à deux conditions :

• les travaux doivent être des travaux d’amélioration ;
• une clause expresse du bail, ou un avenant, doit prévoir cette augmentation.

Si une clause de révision des loyers n’a pas été prévue initialement au contrat de bail, il est donc nécessaire de signer un avenant avec le locataire avant de commencer les travaux. À défaut d’accord entre le locataire et le propriétaire-bailleur (et donc de signature de l’avenant), les travaux réalisés ne pourront pas donner lieu à une augmentation du loyer en cours de bail. Le propriétaire-bailleur ne pourra augmenter le montant du loyer que lors de la relocation ou du renouvellement du bail.

💡 À savoir 

Le propriétaire-bailleur peut demander au locataire une contribution pour le partage des économies de charges lorsqu’il effectue des travaux de rénovation énergétique permettant de sortir de l’état de logement énergivore (en vertu de la loi Climat et Résilience).

Lorsque les travaux entraînent une gêne importante pour le locataire (longue durée, logement temporairement inhabitable, pièce inutilisable, etc.), le propriétaire-bailleur pourra être contraint d’indemniser ses locataires.

Que ce soit pour anticiper un gel des loyers ou une interdiction de mise en location des logements, voire même pour éviter des litiges avec les locataires, la rénovation énergétique est un sujet qui ne peut plus être ignoré par les propriétaires-bailleurs et les professionnels de l’immobilier qui gèrent leurs biens. Pour que de nombreux logements restent dans le parc locatif des agences immobilières, elles peuvent alors choisir d’accompagner les propriétaires dans leurs travaux de rénovation.

Réalisé avec Héloïse Fougeray