Bien accompagner vos propriétaires pour la rénovation énergétique en 2024

L’évolution des aides à la rénovation énergétique pour 2024 marque la volonté du gouvernement d’accélérer la réhabilitation des logements. Depuis sa promulgation en 2021, la loi Climat et Résilience a imposé des mesures fortes pour lutter contre le dérèglement climatique. Cette loi oblige les propriétaires à se mettre aux normes rapidement. Elle peut avoir une incidence sur le nombre de biens disponibles à la location au sein de votre parc immobilier. Bien accompagner les clients de votre agence immobilière devient indispensable. En tant que conseiller, une bonne maîtrise des aides et de leur évolution en 2024 sera un atout pour conserver un parc immobilier aux normes. Nous vous proposons un guide des aides à la rénovation énergétique à suggérer en 2024 à vos propriétaires pour la mise en conformité de leur logement.

Connaître les enjeux de la rénovation énergétique pour les agences immobilières en 2024 pour mieux les maîtriser

Face aux enjeux de la rénovation énergétique, les agences immobilières vont devoir s’adapter et faire des choix concernant leurs prises de mandats. Les logements devront être aux normes. Dans le cas contraire, votre agence prendra un risque lors de leur mise en location.

L’influence de la réglementation sur la prise de mandats pour les logements sortant des normes

La loi Climat et Résilience prévoit une interdiction progressive de la mise en location des passoires thermiques :

• Dès 2025 : interdiction pour la classe G concernant les nouveaux contrats et les contrats en cours ;
• Dès 2028 : interdiction pour la classe F ;
• Dès 2034 : interdiction pour la classe E.

Depuis l’été 2022, un propriétaire-bailleur est dans l’impossibilité d’augmenter les loyers des logements de classes énergie F et G au DPE (diagnostic de performance énergétique). C’est le cas lors de la signature d’un nouveau contrat de location, mais aussi en cours de bail. Le DPE est obligatoire pour toutes les locations de logements situés en France métropolitaine et entrera progressivement en vigueur d’ici au 1er juillet 2024 en Outre-mer.

L’accompagnement des propriétaires par les agences immobilières : bonne ou mauvaise idée ?

Face à cette nouvelle réglementation, les gestionnaires de biens en location se retrouvent face à un dilemme :

• Faut-il refuser la prise de mandat pour les logements classés F et G ?
• Faut-il accompagner les propriétaires vers une mise en conformité ?

D’après notre enquête menée par Check & Visit en 2022, la plupart des répondants envisagent de prendre de nouveaux mandats pour les logements classés F ou G, si et seulement si le propriétaire est enclin à réaliser rapidement des travaux de mise aux normes.

La majorité des répondants estime que cela fait partie de leur rôle d’accompagner les propriétaires-bailleurs qui en ont besoin, afin que leur bien soit mieux classé. C’est un moyen de fidéliser les clients grâce à un accompagnement global dans la recherche d’aide et la mise en œuvre des travaux.

La gestion des mandats actuels dont les logements sont à rénover

Pour vos biens actuellement en location nécessitant une rénovation, surtout ceux classés F ou G, il peut être judicieux :

• de communiquer par l’envoi de mails ou de courriers à vos propriétaires-bailleurs sur les conséquences de la loi Climat et Résilience sur leurs logements (gel des loyers, interdiction de mise en location) ;
• d’aider les propriétaires à se projeter en leur proposant un plan pluriannuel de projet de travaux ;
• leur proposer de réaliser une visite technique pour voir si des changements simples permettent de changer la classe énergie du logement ;
• recommander une liste d’artisans pour leurs compétences et tarifs.

Pour inciter les propriétaires à réaliser des travaux énergétiques, la clé est de communiquer sur les conséquences d’un défaut de mise en conformité. Il est essentiel d’être pédagogue et d’expliquer concrètement l’impact de la loi Climat et Résilience sur leur bien en location. Les propriétaires-bailleurs ignorent parfois tout simplement l’évolution des lois en vigueur. Le fait de les informer et de les accompagner sur ces sujets importants, renforce la confiance de vos clients envers votre agence immobilière.

⚠️ Attention

Si vous êtes un professionnel de la location et que vous gérez un logement indigne, vous vous exposez à des sanctions en cas d’inaction.

Découvrir les aides à la rénovation énergétique disponibles pour les propriétaires en 2024 pour offrir un meilleur accompagnement

Le coût des travaux pour rénover une passoire thermique est généralement élevé. Plusieurs aides financières pour la rénovation énergétique, publiques et privées, ont été mises en place. La plupart de ces aides sont cumulables.

Nous vous listons les principales aides à la rénovation énergétique applicables pour que vous puissiez accompagner les propriétaires dans cette phase de transition.

MaPrimeRénov’ 2024

Parmi les différentes aides aux travaux énergétiques, MaPrimeRénov’ est le dispositif phare de la loi Climat et Résilience. Il est ouvert à tous les propriétaires particuliers, sans aucun plafond de revenus, qu’ils soient propriétaires occupants ou propriétaires bailleurs. Cette aide est versée par l’Anah (Agence nationale de l’habitat) une fois les travaux réalisés et sur présentation de pièces justificatives.

Parmi les critères d’éligibilité à la prime de rénovation énergétique (MaPrimRévov’), seuls certains travaux sont retenus, notamment :

• les travaux d’isolation au froid (pour isoler la toiture, les terrasses, les murs intérieurs, les murs extérieurs, les plafonds des combles) ;
• le remplacement des fenêtres et portes-fenêtres (installation du double vitrage à la place du simple vitrage, etc.) ;
• les travaux de chauffage et eau chaude sanitaire (remplacement d’un convecteur par un radiateur moins énergivore, etc.) ;
• l’installation d’un système de ventilation (installation d’une VMC double flux pour réduire l’humidité et la sensation de froid, etc.) ;
• la rénovation globale d’un logement.

Depuis 2024, MaPrimeRénov’ se développe selon deux principaux axes. Le premier, le pilier « performance », vise à entreprendre des projets d’envergure tout en minimisant la charge financière pour les ménages les plus modestes. Le second, le pilier dit « efficacité », maintiendra les incitations de MaPrimeRénov’ pour les remplacements de chaudière et les petits ensembles de travaux combinant des améliorations d’isolation et l’installation d’équipements de chauffage décarboné.

💡 À savoir : Depuis le 1er janvier 2024, le diagnostic de performance énergétique (DPE) est obligatoire pour obtenir l’aide Ma Prime Rénov’. 

Ma Prime Rénov’ décarbonation : pilier « efficacité »

Le dispositif MaPrimeRénov’ Décarbonation est entré en vigueur au 1er janvier 2024. Cette aide permet aux ménages de sortir des énergies fossiles. Elle a pour but de valoriser l’installation d’équipements de chauffage à énergie renouvelable. C’est le cas des pompes à chaleur (PAC). Ce dispositif prend la forme de primes forfaitaires en fonction du type d’installation choisie. Les montants augmentent de 2 000 € pour la mise en place d’une PAC géothermique et de 1 000 € pour une PAC air/eau. Ce dispositif s’adresse principalement aux foyers à revenus très modestes à modestes disposant de petits moyens pour leur travaux énergétiques. MaPrimeRénov’ Décarbonation deviendra inaccessible pour les logements F et G à compter du 1er juillet 2024. Les biens concernés devront alors subir une rénovation globale pour être éligibles à MaPrimRénov’.

Ma Prime Rénov’ Rénovation globale : pilier « performance »

En parallèle, MaPrimeRénov’ « accompagné » est un nouveau parcours obligatoire lorsqu’au moins 2 types de travaux d’isolation sont engagés. Pour ce faire, le propriétaire du bien doit se faire guider par une structure labellisée « Mon Accompagnateur Rénov’ ». Ce dispositif tend également à défavoriser les équipements de type chauffage au bois en diminuant l’aide de 30 % à partir du 1er avril 2024. Le pourcentage de prise en charge sur la totalité des travaux engendrés peut aller jusqu’à 90 % de 70 000 € pour les foyers les plus modestes. MaPrimeRénov’ s’ouvre en 2024 pour les travaux d’amélioration du confort en été. Ce pilier a pour objectif de classer les logements rénovés au niveau A, B ou C du DPE.

Toutes ces évolutions au sein de ce dispositif permettent de faire évoluer à la hausse les aides dont peuvent bénéficier les propriétaires. Elles favorisent de ce fait une accélération des rénovations énergétiques en France.

💡 À savoir : Depuis un décret adopté le 30 mars 2022, il est possible de cumuler MaPrimeRénov’ avec l’éco-PTZ. Depuis la fin de 2022, les banques doivent proposer un éco-PTZ pour financer le reste à charge de travaux éligibles à MaPrimeRénov’. Ce dispositif est reconduit jusqu’en 2027.

Le Certificat d’Économies d’Énergies (CEE)

C’est une prime destinée aux particuliers pour financer totalement ou partiellement leurs travaux d’économies d’énergie dans leur logement (résidence principale ou secondaire). Celui-ci doit être achevé depuis plus de 2 ans pour y être éligible.

Les travaux qui peuvent en bénéficier sont qualifiés de “standards”. Ils sont identifiés dans des fiches dites fiches d’opération standardisée.

Comme pour MaPrimeRénov’, vous pouvez informer vos propriétaires qu’ils peuvent contacter gratuitement des conseillers France Rénov’ pour les aider à identifier les travaux adéquats à leur logement.

Ce financement est versé par les fournisseurs d’énergie (électricité, gaz, GPL ou fioul domestique) principalement sous forme de primes, bons d’achat ou réductions. Le montant varie en fonction de l’ampleur des économies d’énergie réalisées, des revenus du propriétaire et du fournisseur d’énergie. L’aide est versée après réalisation des travaux ou déduite de la facture du propriétaire après réalisation des travaux et transmission de justificatifs. Le CEE est valorisé l’Anah à compter de 2024 pour les rénovations globales du secteur résidentiel. Cette prime s’intègre alors directement au montant de MaPrimeRénov’.

Prime Coup de Pouce Chauffage

La prime Coup de pouce chauffage est une aide financière pour le remplacement d’une chaudière au charbon, au gaz ou au fioul par l’une des installations suivantes :

• chaudière biomasse performante ;
• pompe à chaleur air/eau ou eau/eau ou hybride ;
• système solaire combiné ;
• raccordement à un réseau de chaleur alimenté par des énergies renouvelables (ENR&R) ou chauffage au bois très performant.

Cette prime est versée par les entreprises qui ont signé les chartes Coup de pouce chauffage, c’est-à-dire principalement les fournisseurs d’énergie ou leurs partenaires. Il est possible d’en bénéficier en respectant les conditions principales suivantes :

• les travaux doivent être réalisés par un professionnel reconnu garant de l’environnement (RGE) ;
• être propriétaire d’un logement construit plus de 2 ans, peu important qu’il s’agisse de votre résidence principale ou secondaire ;
• le montant de la prime varie selon la nature de travaux et si le ménage a des revenus modestes ou non (de 450 € à 5 000 €).

Cette prime peut être versée par virement bancaire, déduite de la facture de chauffage ou encore être financée par des bons d’achat.

La TVA à un taux réduit de 5,5 %

Les propriétaires-bailleurs peuvent bénéficier d’un taux de TVA réduit par rapport au taux normal de 20 %. La TVA à taux réduit de 5,5 % s’applique aux travaux de rénovation énergétique d’un logement achevé depuis plus de 2 ans. Le bien peut être une résidence principale ou secondaire.

L’éco-PTZ (éco-prêt à taux zéro)

Pour le reste à charge lors des travaux de rénovation énergétique, vos propriétaires-bailleurs peuvent contracter un éco-PTZ. C’est un prêt à taux zéro versé par certaines banques, dans la limite de 50 000 €, en fonction du type de rénovation.

Pour y avoir droit, il faut être propriétaire occupant ou bailleur d’un logement construit depuis plus de 2 ans. Aucune condition de ressources n’est exigée. Mais les travaux doivent obligatoirement être réalisés par une entreprise ayant la mention RGE (Reconnu Garant de l’Environnement).

Pour vous y retrouver parmi toutes ces aides à la rénovation énergétique, rendez-vous sur la plateforme France Rénov’. Elle offre des réponses à toutes les questions des gestionnaires locatifs et des propriétaires-bailleurs sur la rénovation énergétique.

💡 À savoir :

Un bonus pour sortie de passoire thermique de 1 500 € peut également être versé si le logement sort des catégories F ou G. Un bonus bâtiment basse consommation (BBC) de 1 500 € peut s’ajouter si le logement après travaux est classé A ou B.

Aider les locataires d’un logement grâce aux dispositifs de rénovation énergétique appropriés

La loi Climat et Résilience facilite la réalisation de travaux d’économie d’énergie à l’initiative et aux frais du locataire en étendant le régime d’autorisation tacite.

Dans quels cas le locataire peut-il en bénéficier et faire des travaux ?

Avant la réalisation de son projet de travaux, le locataire doit solliciter l’autorisation écrite du propriétaire. Il doit faire sa demande par lettre recommandée avec accusé de réception comprenant les informations suivantes :

• une description précise du projet de travaux envisagé ;
• les informations sur l’entreprise chargée de les exécuter ;
• le montant des travaux envisagés ;
• la mention indiquant qu’en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, à défaut d’une réponse dans le délai de 2 mois, le propriétaire bailleur donne son accord tacite à ces travaux de transformation et ne pourra pas, à l’issue du bail, demander la remise en état des lieux.

L’absence de réponse dans un délai de deux mois vaut acceptation. Le bailleur qui a conservé le silence ne pourra plus exiger la remise en état du logement. À la fin des travaux, le locataire doit notifier son propriétaire bailleur de leur achèvement dans un délai de 2 mois. Il doit attester qu’ils ont été réalisés par l’entreprise choisie et qu’ils sont conformes aux travaux prévus et autorisés par le bailleur (explicitement ou tacitement).

Ainsi, en cas d’acceptation explicite ou tacite du projet de travaux, mais de refus de prise en charge financière par le propriétaire-bailleur, le locataire peut financer lui-même des travaux de rénovation. Dans ce cas, au même titre que les propriétaires-bailleurs, le locataire peut bénéficier des aides à la rénovation énergétique suivantes :

• certificats d’économie d’énergie (CEE) « Standard » ;
• TVA à taux réduit de 5,5 % ;
• chèque énergie (aide financière annuelle versée par l’État aux ménages aux revenus modestes pour payer les factures d’énergie ou certains travaux) ;
• Prime Coup de pouce Chauffage.

La plupart de ces aides à la rénovation énergétique sont cumulables.

Les droits des locataires et les risques juridiques pour les propriétaires-bailleurs

À compter de 2025, les locataires d’un logement classé G pourront obliger le propriétaire-bailleur à se mettre en conformité avec la loi, le logement étant considéré comme indécent.

Le locataire pourra en premier lieu faire une demande de mise aux normes amiable via l’envoi d’une lettre de mise en demeure par courrier recommandé.

Passé un délai de 2 mois, en cas de refus ou d’absence de réponse, le locataire aura la possibilité de saisir la commission départementale de conciliation. Les propriétaires-bailleurs s’exposent alors à des sanctions : obligation de réaliser les travaux nécessaires, réduction de loyer, dommages et intérêts à verser au locataire.

En tant qu’agence immobilière, votre accompagnement peut s’étendre à l’information des risques juridiques encourus. Il est dans votre intérêt d’avertir les propriétaires-bailleurs des logements classés G pour qu’ils puissent les anticiper.

💡 À savoir  :

Des exceptions sont prévues, permettant aux propriétaires-bailleurs d’éviter les sanctions pour défaut de mise en conformité du logement, dès lors que :

• le coût des travaux est disproportionné par rapport à la valeur du bien ;
• le logement est soumis à des contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales ne permettant pas la réalisation des travaux.

Encadrement des loyers suite à des travaux de rénovation

Faire des travaux de rénovation énergétique peut justifier, dans certains cas, une augmentation du loyer (double-vitrage, ascenseur, nouveau système de chauffage, etc.).

Le propriétaire-bailleur ou son gestionnaire locatif doit cependant se reporter à la réglementation qui concerne l’augmentation des loyers :

• elle est encadrée dans certaines zones (par exemple, en zone tendue) ;
• la revalorisation est possible une seule fois par an, à la date anniversaire du bail ;
• la revalorisation doit être calculée en fonction de l’IRL (Indice de Référence des Loyers).

Les travaux de rénovation énergétique entrent a priori dans la catégorie des travaux d’amélioration. La loi ne définit pas précisément cette catégorie, mais la jurisprudence en a précisé les contours :

« les travaux apportant un équipement nouveau, un service ou une qualité supérieure au niveau des prestations existantes ou apportant une qualité permettant de diminuer de façon certaine les dépenses d’entretien et d’exploitation ou apportant une plus grande sécurité pour les biens comme pour les personnes ».

Dans le cadre d’un bail d’habitation en cours, la loi prévoit que les parties peuvent convenir de travaux d’amélioration du logement que le propriétaire bailleur pourra faire exécuter en contrepartie d’une augmentation de loyer. Toutefois, cette augmentation est possible à deux conditions :

• les travaux doivent être des travaux d’amélioration ;
• une clause expresse du bail, ou un avenant, doit prévoir cette augmentation.

Si une clause de révision des loyers est absente au contrat de bail initial, il est donc nécessaire de signer un avenant avec le locataire avant de commencer les travaux. À défaut d’accord entre le locataire et le propriétaire-bailleur, l’augmentation du loyer en cours de bail sera impossible après les travaux. Le propriétaire-bailleur pourra augmenter le montant du loyer lors de la relocation ou du renouvellement du bail.

💡 À savoir

Le propriétaire-bailleur peut demander au locataire une contribution pour le partage des économies de charges lorsqu’il effectue des travaux de rénovation énergétique permettant de sortir de l’état de logement énergivore (en vertu de la loi Climat et Résilience).

Lorsque les travaux entraînent une gêne importante pour le locataire (longue durée, logement temporairement inhabitable, pièce inutilisable, etc.), le propriétaire-bailleur pourra être contraint d’indemniser ses locataires.

Le sujet de la rénovation énergétique dans le secteur de l’immobilier est inévitable pour éviter des sanctions lourdes. Elle devient indispensable pour éviter le gel des loyers ou l’interdiction de mise en location de certains biens. Pour que de nombreux logements restent dans le parc locatif des agences immobilières, elles peuvent alors choisir d’accompagner les propriétaires dans leurs travaux de rénovation. La connaissance et la maîtrise des aides de rénovation énergétique disponibles en 2024 sont des atouts clé pour le maintien des parcs immobiliers. Les aides sont boostées pour accélérer l’éviction des passoires thermiques sur le marché locatif et tendent à améliorer considérablement celui-ci.