La crise qui a découlé de la période de Covid de 2020 a touché un grand nombre de professions. Le secteur de l’immobilier en subit lui aussi les conséquences. Les offres de biens à louer ont diminué de 20 % depuis 2021. Vous êtes un professionnel de l’immobilier ? Vous souhaitez rester rentable et sortir du lot face à la baisse d’activité immobilière ? Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur la situation actuelle et comment adopter une stratégie résiliente et rentable pour votre agence immobilière.
Connaître le marché de l’immobilier locatif en 2023 pour faire face à la crise
L’activité du marché immobilier est influencée par plusieurs facteurs. Ils ont des conséquences qui se répercutent sur les différents acteurs de l’immobilier. Retour sur le marché actuel.
Les causes du ralentissement de l’activité immobilière en 2023
Le prêt bancaire a un rôle primordial dans l’état actuel du marché immobilier. Son taux a bondi de 188 % entre décembre 2021 et juillet 2023. Il a une incidence sur la capacité d’emprunt des particuliers et des professionnels pour l’acquisition de biens immobiliers. À ce taux, s’ajoute le durcissement des règles d’attribution des crédits et les demandes d’apports plus importants. Les primo-accédants rencontrent de vraies difficultés à devenir propriétaires. Cette situation est également inconfortable pour les investisseurs qui achètent moins de biens.
La mise en place du décret sur les passoires thermiques renforce le ralentissement immobilier. Cette réglementation à la volonté, à l’horizon 2030, d’interdire la location des logements classés E, F et G par le DPE. Ce résultat DPE peut varier pour un même logement. Il détermine quels biens pourront continuer à être loués et il a un impact sur le marché.
Il a été recensé en 2021 une hausse des biens destinés à la location saisonnière. Cette augmentation marque le retour des touristes. Enfin, certains dispositifs fiscaux, telle que la loi PINEL, touchent à leur fin et affectent l’investissement locatif.
Tous ces facteurs mènent à la baisse du nombre de transactions enregistrées. Cette diminution est de 20 % par rapport à 2022.
Les 4 acteurs du marché immobilier touchés par la baisse d’activité
1. Les agences immobilières
Les agences immobilières sont lourdement touchées par le ralentissement du marché. 500 agences ont mis la clé sous la porte, soit 84 % de faillites en plus. Une contraction du volume de transaction de 16 % est observée.
2. Les courtiers
Le durcissement des crédits touche également les courtiers. La baisse de la production des crédits à l’habitat réduit considérablement leur clientèle. Ils subissent 78 % de faillites supplémentaires, ce qui correspond à la fermeture de 142 agences de courtage.
3. Les promoteurs et constructeurs
Les professionnels et les particuliers éprouvent des difficultés pour obtenir leurs crédits. Les réservations d’appartements dans le neuf ont ainsi diminué de 25 %. Les promoteurs immobiliers renoncent à 1 projet sur 5. La banque des territoires CDC Habitat prévoit de racheter un grand nombre de logements intermédiaires. Elle souhaite ainsi maintenir la filiale à l’instar du plan de relance post COVID.
4. Les particuliers
Les particuliers se voient refuser leur demande de prêt immobilier dans 33 % des cas. Le taux d’usure a bondi en dépassant les 5,5 %. Les particuliers sont contraints de rester locataires de leur logement malgré une hausse des loyers.
Le nouveau visage du marché immobilier
La crise touche durement les principaux acteurs de la chaîne immobilière. Les nouveaux comportements des locataires et des investisseurs donnent un nouveau visage au marché immobilier.
Les portails immobiliers enregistrent une demande de locations en Île-de-France plus élevée de 70 % entre 2022 et 2023. Le nombre de biens disponibles à la location a également baissé. De nombreux propriétaires se voient contraints de redevenir locataires lorsqu’ils ont besoin de plus de surface.
Chiffre pour l’Île-de-France
La fin de la période de défiscalisation motive les bailleurs à revendre leurs biens. Le marché étant en berne, ils veulent éviter la perte financière. Face à l’augmentation des taux et à la baisse du prix des biens, certains d’entre eux attendent le bon moment pour vendre. Ils mettent leur logement en location classique ou augmentent leur bénéfice en proposant des biens meublés ou saisonniers.
L’accession à la propriété pour les primo-accédants est devenue difficile. Ces derniers sont majoritairement locataires de logements de type T3 et T4. Par conséquent, le turn-over sur ces biens est moindre. Pour avoir de plus grandes résidences, ils doivent se tourner vers la location. Elle apparaît actuellement comme plus rentable que l’achat.
La location de biens selon les événements tels que les JO tente à l’heure actuelle de nombreux propriétaires et investisseurs. Ils souhaitent faire plus de bénéfices, à l’image des hôtels et d’Airbnb qui proposent des prix très élevés. Ce type de projet est risqué. Ils doivent espérer le départ au bon moment des locataires actuels. Cela nécessite également le placement en conciergerie de leur bien, engendrant un coût de 25 % du prix du logement. La rentabilité sera assurée si le taux d’occupation est suffisamment important.
Les acteurs du marché immobilier subissent de plein fouet la crise. Il est possible d’adopter une stratégie résiliente et rentable pour votre agence immobilière.
Adopter une stratégie résiliente et rentable pour son agence immobilière
La stratégie d’une agence immobilière peut se baser sur 3 modèles de gestion différents. Chacun possède des caractéristiques qui lui sont propres.
1. Le modèle traditionnel
Le modèle traditionnel implique la présence de collaborateurs détenant le savoir. Ils ont une vision 360° de leur métier de gestionnaire et sont experts dans leur domaine. Leur panel de missions est très large. Ils ont une bonne connaissance de leur secteur géographique. Ils peuvent optimiser la zone de chalandise grâce à leur visibilité au sein d’un quartier, d’une ville ou encore d’une région.
Ils sont cependant confrontés à des difficultés de recrutement. La maîtrise des coûts est un autre aspect complexe du modèle traditionnel. Les collaborateurs sont salariés à temps plein et sont soumis à des créneaux horaires qui manquent de flexibilité. La qualité des relations avec les locataires s’en voit diminuée. Ce défaut de souplesse a une incidence sur le développement du portefeuille client. Ce modèle est peu modulable pour faire face aux crises.
2. Le modèle hybride
Le modèle hybride combine des particularités traditionnelles et de l’externalisation. La délégation de certaines tâches offre plusieurs avantages :
- gagner du temps commercial pour chercher de nouveaux mandats ;
- libérer du temps pour du travail de qualité ;
- conserver les talents en allégeant les tâches chronophages à faible valeur ajoutée ;
- étendre la zone géographique sans salarié sur place ;
- éviter de recruter sur de courtes durées lors des pics ;
- réduire les litiges grâce à l’expertise des professionnels.
Cependant, il existe une potentielle perte du savoir et de la maîtrise de son parc locatif. La qualité du portefeuille immobilier peut diminuer. Cette solution ajoute un intermédiaire entre le bailleur et l’agence. Il reste quelques tâches pour lesquelles l’externalisation est plus risquée. C’est le cas de la gestion des flux bancaires et des visites transactionnelles.
L’entreprise FlatBay propose l’externalisation de la gestion de la relation client. Elle évite aux agences immobilières les doubles saisies. Elle permet de gagner du temps grâce à l’automatisation de certaines tâches et d’obtenir un meilleur suivi client. FlatBay utilise des outils performants et interconnectés.
3. Le modèle de mise en nourrice
La mise en nourrice immobilière concerne ma délégation complète de la gestion locative à une entreprise spécialisée. Une équipe est dédiée à la prise en charge de l’ensemble des missions d’une agence immobilière. Cette pratique libère du temps et génère plus de chiffre d’affaires. L’accompagnement réalisé par la nourrice immobilière permet de gagner plus de mandats. Elle permet la suppression de certains postes de dépense. Ce modèle garantit un paiement de l’intégralité des loyers chaque mois même en cas d’impayé du locataire.
Ce modèle est victime d’idées préconçues :
- La perte de relation entre les propriétaires et les locataires. L’agence a en réalité plus de temps pour gérer l’aspect relationnel.
- La baisse de connaissance des dossiers des candidats locataires. La nourrice immobilière offre une meilleure protection aux propriétaires.
- La diminution des honoraires. La mise en nourrice permet de diminuer les charges.
Ma Gestion Locative est spécialisée dans ce domaine et prend en charge la gestion complète des agences.
Le choix du modèle de gestion est propre à chaque agence immobilière. En fonction des avantages et des inconvénients présentés ci-dessus, vous pouvez sélectionner la meilleure solution.
Externaliser sa gestion immobilière pour mieux développer son agence
L’externalisation de tout ou partie des tâches de votre agence immobilière est une démarche gagnante sur le long terme. Elle vous donne la possibilité de développer votre parc de biens.
Nous allons prendre ici un cas concret de délégation des états des lieux (EDL) à Check & Visit. Pour une agence parisienne ayant 500 lots en gestion, 180 EDL d’entrée et de sortie sont réalisés chaque année en moyenne. Chacune de ces missions demande un temps de préparation, de trajet et de mise en œuvre. Le montant nécessaire (coûts directs et cachés) est de 9 751 euros par an. En déléguant la totalité de ces états des lieux, le coût direct est plus élevé. Cependant, les coûts cachés sont quasi inexistants, et le temps des gestionnaires de biens est libéré. Ils peuvent l’utiliser pour acquérir de nouveaux mandats. Ainsi, le coût final est 35 % inférieur à une gestion classique.
L’externalisation est une stratégie accessible à toutes les agences immobilières. C’est la solution actuelle la plus aboutie pour rester rentable face au ralentissement du marché. Elle présente de nombreux avantages :
- un gain de temps ;
- une diminution des litiges ;
- une meilleur connaissance de son parc immobilier ;
- une base de données solide ;
- etc.
« C’est un gain de temps formidable d’avoir un outil qui va collecter un maximum d’informations pour aller plus vite. » Jean-Christophe Visomblain, Co-fondateur (CEO) de LAZARE Invest Immo.
L’externalisation est un modèle qui séduit de plus en plus d’agences immobilières. Elle correspond aux nombreuses problématiques que rencontrent ces dernières. Dans ce contexte de crise immobilière, déléguer certaines tâches ou la totalité de votre gestion locative peut être bénéfique. Cette solution garantit la rentabilité de votre agence face au ralentissement important du marché. Pour externaliser vos états des lieux, contactez nos experts Check & Visit dès maintenant.
Pour aller plus loin, retrouvez le replay de notre webinar “Ralentissement de l’activité immobilière : comment adopter un modèle résilient pour votre agence” co-animé par Thibault Le Treut et Ronan Carnet de Check & Visit, Alexis Cloissac de FlatBay, Jean-Christophe Visomblain Co-fondateur (CEO) de LAZARE Invest Immo, et Audrey Charbonnier de Ma Gestion Locative.
Article rédigé avec Céline Gernez
