Gestion locative : guide pour accompagner vos clients dans les travaux de rénovation énergétique

Avec la Loi Climat et résiliences, le Gouvernement fait de la lutte contre le réchauffement climatique une de ses priorités. En immobilier, des dispositifs ont été mis en place à travers plusieurs décrets et arrêtés d’application. Les logements dont l’étiquette énergie est classée F ou G sont désormais soumis à une obligation de travaux de rénovation énergétique pour pouvoir être loués, au risque de lourdes sanctions. Si un logement de votre parc n’est pas mis aux normes et est retiré de la location, votre propriétaire-bailleur ne sera pas le seul à en subir les conséquences. Comment les aider dans la rénovation de leurs logements ? Quel rôle peuvent jouer les locataires déjà en place ? Nous vous proposons un véritable guide dédié aux gestionnaires locatifs pour accompagner efficacement vos clients dans la rénovation énergétique.

4 conseils pour aider vos propriétaires à mettre leur logement aux normes

Il est important de communiquer autour de la loi Climat et résilience auprès de vos propriétaires-bailleurs et de les conseiller à travers les nombreuses applications mises en place par le gouvernement. Un soutien permettant de consolider la relation client et de maximiser vos chances de voir les propriétaires-bailleurs entreprendre les travaux nécessaires dans leur logement.

1. Communiquer à intervalles réguliers

Pour tenir en alerte les propriétaires de logement classés F et G, nous vous recommandons de signaler systématiquement dans vos différents supports de communisation (email, courrier, etc.) qu’au 1er janvier 2023, les logements ne pourront plus être loués. Vous pouvez préciser qu’ils devront bénéficier d’une rénovation thermique pour sortir de l’état de passoire énergétique sous peine de sanctions.

En complément, un email récapitulatif des différents échelons proposés par l’État peut permettre à vos propriétaires bailleurs d’y voir plus clair.

2. Proposer un plan pluriannuel de travaux

Réaliser un plan de travaux, listant sur plusieurs années les différentes étapes à réaliser au sein du logement, est un bon moyen d’aider les propriétaires-bailleurs à se projeter et s’organiser. L’objectif étant que les logements sortent à tout prix de l’état de passoire énergétique.

Le retour d’expérience de Céline Montois

“Je demande en premier lieu le score énergétique du logement pour vérifier qu’il réponde bien aux dispositions légales. Le cas échéant, nous établissons de manière collaborative un listing des actions à mener avec les propriétaires et veillons à la bonne exécution des travaux. Les locataires sont également sensibilisés à l’utilisation des équipements et à leur bonne gestion.”

3. Réaliser une visite technique

Parfois, certains changements mineurs peuvent améliorer la performance énergétique du logement sans engager de travaux trop importants. En faire part à votre propriétaire-bailleur durant une visite technique peut être d’une aide considérable.

Le retour d’expérience de Céline Montois

“Nous réalisons systématiquement une visite technique « de reconnaissance » en collaboration avec mon collègue qui est ingénieur travaux. Nous leur proposons des solutions primaires et basiques en premier lieu. Il peut s’agir du remplacement des radiateurs vétustes par des équipements plus performants ou encore des ouvrants. En résumé, tout ce qui peut être fait sans devoir engager de lourds travaux.”

4. Proposer une liste d’artisans certifiés RGE

Il est essentiel de partager avec vos propriétaires-bailleurs une liste d’artisans certifiés RGE. Ils pourront compter sur vous et vos contacts pour réaliser leurs travaux en toute confiance.

Les délais pour entreprendre des travaux de rénovation énergétique sont plus ou moins long selon le corps de métier. Par exemple, les plaquistes sont très sollicités. Dans le contexte actuel, les délais sont inhabituellement longs et impactent leur planning :

• difficultés d’approvisionnement ;
• nouveau contexte réglementaire énergétique ;
• manque de main-d’œuvre ;
• etc.

Ce sont des informations que vous pouvez également communiquer à vos propriétaires-bailleurs pour qu’ils puissent anticiper.

Les recommandations pour les locataires souhaitant entreprendre des travaux de rénovation énergétique

Né des dispositions de la loi Climat et Résiliences, le Décret n° 2022-1026 du 20 juillet 2022 permet à un locataire d’entreprendre des travaux de rénovation énergétique sous certaines conditions.

Rédiger une demande d’autorisation au propriétaire

Le locataire doit tout d’abord adresser au propriétaire-bailleur une lettre recommandée avec un avis de réception pour lui demander son autorisation avec une description précise :

• des transformations envisagées ;
• des conditions dans lesquelles ces travaux seront réalisés, en indiquant l’entreprise chargée de les exécuter ;
• la mention qu’en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, à défaut d’une réponse dans le délai de 2 mois, le bailleur donne son accord tacite à ces travaux de transformation et ne pourra pas, à l’issue du bail, demander la remise en état des lieux.

Attester l’achèvement des travaux

À l’issue des travaux, le locataire devra notifier au propriétaire leur achèvement dans un délai de 2 mois. Il doit attester qu’ils ont été réalisés par l’entreprise choisie et correspondent aux travaux de transformation notifiés et autorisés par le bailleur.

Respecter la liste limitative des travaux de rénovation énergétique

La liste limitative des travaux de rénovation énergétique comprend :

• l’isolation des planchers bas ;
• l’isolation des combles et des plafonds de combles ;
• la protection solaire des parois vitrées ou opaques ;
• le remplacement des fenêtres  ;
• l’installation ou remplacement d’un système de ventilation ;
• l’installation ou remplacement d’un système de production de chauffage et d’eau chaude sanitaire et interfaces associées.

Les travaux réalisés doivent respecter les prescriptions fixées par l’arrêté mentionné au premier alinéa de l’article R. 173-3 du code la construction et de l’habitation.

Pour les logements loués dans un immeuble collectif, les travaux affectant les parties communes ou les éléments d’équipement commun sont exclus de la liste. Sont également exclus les travaux affectant la structure du bâtiment, son aspect extérieur, modifiant sa destination ou soumis à formalité au titre du livre IV du code de l’urbanisme.

💡 À savoir

Les locataires souhaitant réaliser des travaux de rénovation énergétique sont éligibles aux aides de l’État sous conditions de ressources, au même titre que les propriétaires-bailleurs :

• Prime Coup de pouce Chauffage ;
• Prime Coup de pouce Thermostat avec régulation performante ;
• Certificats d’économie d’énergie (CEE) « Standard » ;
• etc.

Certaines de ces aides sont cumulables.

Comment gérer les locataires en place durant une période de rénovation ?

Afin d’éviter des périodes de vacances locatives, un propriétaire-bailleur a tout intérêt à entreprendre des travaux d’amélioration énergétique pour pérenniser le locataire en place.  Sachant que la loi autorise un locataire à réaliser des travaux dans un logement loué, seulement s’ils concernent :

• le maintien en l’état et l’entretien normal du logement ;
• sa mise aux normes de décence ;
• l’amélioration de sa performance énergétique ;
• l’amélioration des parties communes ou privatives de l’immeuble.

Quels sont alors les règles et les indemnisations possibles pour le locataire ?

Informer le locataire des travaux entrepris

Vous devez informer le locataire de l’intention du propriétaire de réaliser des travaux par courrier recommandé ou en mains propres, en précisant les détails :

• nature des travaux ;
• date de démarrage ;
• date de fin envisagée ;
• etc.

Vous pourrez ensuite définir ensemble les jours et horaires des travaux envisagés.

Indemniser le locataire selon la nature des travaux

Le propriétaire doit proposer une compensation financière si :

• Les travaux réalisés entraînent une gêne importante pour le locataire, comme l’impossibilité pour lui d’accéder à une pièce.
• Les travaux durent plus de 3 semaines. Le propriétaire doit baisser le montant du loyer proportionnellement à la durée et selon la partie du logement dont le locataire est privé. Pour des travaux dont la durée est inférieure à 21 jours, le propriétaire est en droit de ne pas indemniser le locataire.
• Les travaux envisagés sont si importants qu’ils rendent le logement inhabitable pendant un certain temps. Le locataire a le droit de demander au tribunal la résiliation de son bail sans préavis ou exiger d’être relogé par le propriétaire durant toute la durée des travaux.

Si vous ne parvenez pas à trouver un accord entre le propriétaire et le locataire, vous pouvez faire appel à un juge qui fixera lui-même le montant de la contrepartie. Ce qui vous permet d’éviter les nombreux conflits qui peuvent en découler.

Demander une participation financière au locataire

Un propriétaire ne peut augmenter le loyer ou demander une participation financière auprès de son locataire lorsqu’il entreprend des travaux, à deux exceptions près :

• Lorsque les travaux et l’augmentation du loyer sont notifiés dans le bail d’habitation.
• Lorsqu’il s’agit de travaux visant à des économies sur le contrat électricité.

Communiquer régulièrement et partager vos connaissances sur le sujet avec vos propriétaires-bailleurs est le meilleur moyen de les impliquer et de les pousser à mettre aux normes leur logement. L’objectif pour vous est de ne pas voir le nombre de lots de votre parc locatif diminuer. Ce qui aura un impact direct sur la rentabilité de l’agence. Pour aller plus loin dans votre accompagnement, découvrez les recommandations du DPE concernant les travaux de rénovation énergétique.

Article rédigé par Céline Montois, gestionnaire immobilier