Rénovation énergétique d'un logement : retour d'expérience des agences

Les enjeux de la rénovation énergétique des logements sont devenus une problématique incontournable pour les professionnels de l’immobilier depuis l’entrée en vigueur de la loi Climat et Résilience. Désormais, les agences immobilières doivent faire un choix : refuser des prises de mandats ou accompagner les propriétaires de logement(s) dans la rénovation énergétique de leur(s) bien(s). Une vingtaine de professionnels de l’immobilier nous ont fait part de leur ressenti à ce sujet. Check & Visit s’appuie sur les réponses des professionnels sondés pour vous dresser un bilan des problématiques rencontrées et des mesures adoptées par les agences immobilières, dans ce contexte de transition.

Le constat des agences immobilières sur les projets de rénovation énergétique d’un logement

Le ressenti des agences immobilières sur les projets de rénovation énergétique

D’après notre sondage, 45 % des agences immobilières et autres gestionnaires de biens interrogés estiment que les mesures imposées par la loi Climat et Résilience sont trop ambitieuses, 25 % les estiment ambitieuses, 15 % impossible à réaliser et 15 % réalisables.

Le constat est sans appel : les agences immobilières estiment la nouvelle réglementation difficilement applicable en l’état.

De nombreuses raisons sont évoquées pour expliquer les difficultés rencontrées :

• Des délais trop courts pour une mise en conformité, surtout que certaines agences ont une grande quantité de biens à gérer en même temps. De plus, un très grand nombre d’entre elles ont beaucoup de mandats en cours sur des passoires thermiques ;
• La notation DPE, selon certaines agences immobilières, ne reflète pas avec justesse la réalité de la consommation d’énergie des logements ;
• Les aides sont trop faibles par rapport aux coûts des travaux de rénovation énergétique à réaliser sur des passoires thermiques ;
• Des blocages ont parfois lieu au niveau des copropriétés, qui n’arrivent pas à faire voter des travaux d’isolation au niveau du collectif. Cela impacte les logements en bas du classement énergétique, laissant les propriétaires de ceux-ci démunis dès lors que le problème d’isolation est global. Il faudrait, par exemple, pour de nombreux bâtiments, faire voter un ravalement de façade avec une ITE (isolation thermique par l’extérieur);
• À Paris, une grande majorité des bâtiments sont anciens. Ils sont haussmanniens et datent du XIXe siècle. Il sera donc très difficile de mettre ces bâtiments en conformité dans les délais, car les travaux à réaliser sont généralement importants : isolation par l’intérieur ou par l’extérieur des façades, changement du mode de chauffage, rénovation de la toiture et des combles, changement des fenêtres, etc. Les travaux sont parfois même impossibles techniquement ou urbanistiquement. Par exemple, si l’immeuble est situé aux abords d’un monument historique, il faut obtenir préalablement aux travaux une autorisation de l’ABF (l’Architecte des Bâtiments de France).

Part de logements concernée par la rénovation énergétique dans le parc des agences immobilières

D’après notre sondage, la part des logements en gestion touchés par les travaux de rénovation énergétique représente :

• Entre 0 % et 25 % pour 30 % des répondants ;
• Entre 25 % et 50 % pour la moitié des répondants ;
• Entre 50 % et 75 % pour 10 % des répondants ;
• Entre 75 % et 100 % pour 10 % des répondants.

Budget des propriétaires pour les travaux de rénovation énergétique dans leur logement

Les agences immobilières sondées nous ont également fait part du budget mensuel que les propriétaires de leurs mandats en cours était prêt à engager pour financer les travaux de rénovation énergétique dans leur logement :

• Moins de 500 € pour 50 % des propriétaires ; 
• Entre 500 € et 1 000 € pour 20 % des propriétaires ;
• Entre 1 000 € et 1500 € pour 10 % des propriétaires ;
• Entre 1 500 € et 2000 € pour 0 % des propriétaires ;
• Plus de 2 000 € pour 20 % des propriétaires.

Les types de travaux énergétiques les plus fréquents

Isolation des combles, changement du mode de chauffage, remplacement des fenêtres… de nombreux travaux d’isolation énergétique peuvent être réalisés par les propriétaires d’une maison. Il en va de même à l’échelle de la copropriété pour les travaux d’isolation énergétique d’un bâtiment.

Des aides à la rénovation énergétique non adaptées

80 % des agences immobilières sondées ont jugé que les aides mises en place par l’État sont, à l’heure actuelle, insuffisantes par rapport aux besoins des propriétaires et au coût des travaux.

Les actions des agences immobilières menées auprès des propriétaires possédant des passoires énergétiques

Conseils pour aider les propriétaires à rénover leur logement

Check & Visit vous délivre ses 4 conseils pour accompagner vos clients dans leurs travaux de rénovation énergétique :

• communiquer régulièrement avec les propriétaires concernés par la nouvelle réglementation ;
• proposer un plan pluriannuel de travaux ;
• réaliser une visite technique ;
• proposer une liste d’artisans certifiés RGE.

ATTENTION

Si vous êtes un professionnel de la location et que vous vous occupez de la gestion d’un logement indigne, vous vous exposez à des sanctions si vous n’agissez pas.

Comment gérer les locataires occupant un logement à rénover

Les agences immobilières sondées ont prévu des mesures différentes pour gérer les locataires en place dans un logement à rénover :

• 40 % des répondants ont prévu d’indemniser le locataire. Cela est notamment recommandé lorsque les travaux sont très importants et occasionnent une forte gêne. Par exemple, le locataire ne peut plus accéder à une pièce pendant des semaines.
• 15 % des répondants ont prévu une résiliation anticipée du bail ;
• 20 % des répondants ont prévu de reloger temporairement le locataire. Cela est pertinent lorsque les travaux envisagés sont d’une envergure telle qu’ils rendent le logement inhabitable pendant un certain temps ;
• 60 % des répondants ont prévu d’autres solutions, notamment :
  • Attendre la fin du bail ou le départ du locataire et réaliser les travaux de rénovation pendant une période de vacance locative ;
  • Maintenir le locataire dans le logement sans indemnisation lorsque les travaux sont légers. Par exemple, remplacement des fenêtres pour mettre du double-vitrage.

À SAVOIR

 Un propriétaire ne peut augmenter le loyer ou demander une participation financière auprès de son locataire lorsqu’il entreprend des travaux, à deux exceptions près :
– Lorsque les travaux et l’augmentation du loyer sont notifiés dans le bail d’habitation.
– Lorsqu’il s’agit de travaux visant à des économies d’énergie.

Solutions proposées aux propriétaires qui n’ont pas les fonds nécessaires

La majorité des agences immobilières sondées estiment qu’il relève de leurs compétences, notamment de leur devoir de conseil, d’informer et d’accompagner les propriétaires enclins à faire des travaux dans cette transition énergétique.

Certaines agences ont donc pris le parti d’informer les propriétaires d’une passoire énergétique sur les aides à la rénovation énergétique disponibles, même si elles sont, à ce jour, jugées insuffisantes par rapport au coût des travaux par de nombreux professionnels de l’immobilier. Elles pourront néanmoins permettre à certains propriétaires disposant d’un faible budget de réaliser des travaux de rénovation, puisque les aides les plus importantes sont destinées aux foyers les plus modestes.

Solutions proposées aux propriétaires qui ont un logement dans une copropriété

Les propriétaires de biens classés F ou G dans un immeuble en copropriété auront de grandes difficultés à changer d’étiquette si la copropriété refuse de voter les travaux de rénovation. Ce défaut de changement de classe énergétique risque d’entraîner, pour ces propriétaires et leur logement, un gel des loyers. Ils pourront aussi être confrontés à une interdiction de louer et de vendre leur logement puisque celui-ci sera, dans quelques années, considéré comme indécent.

Il relève donc du rôle des copropriétés de réaliser des travaux de rénovation énergétique, afin d’améliorer la performance énergétique globale de l’immeuble.

L’influence de la rénovation énergétique sur la prise de mandat d’un logement

70 % des agences immobilières sondées ont répondu que la loi Climat et Résilience n’influencera pas le choix de ses futurs mandats. En revanche, les agences immobilières sont nombreuses à prendre en compte un nouveau critère influençant leur prise de mandat : si le logement est une passoire thermique, le propriétaire doit être favorable à la réalisation de travaux de rénovation énergétique dans son logement, et ce rapidement.

En résumé, la majorité des agences immobilières continueront de gérer des logements qui sont des passoires thermiques. Elles aideront, chacune à leur façon, les propriétaires à mener à bien leurs travaux de rénovation énergétique dans leur logement. Parmi les nombreuses actions que peuvent entreprendre les agences immobilières et autres gestionnaires de biens, 85 % des sondés estiment qu’il est nécessaire de rappeler les dates d’échéances de la loi Climat et Résilience : entre autres dates, dates du gel des loyers et dates de l’interdiction progressive de mise en location et en vente des passoires thermiques. Si vous n’avez pas encore informé vos propriétaires des futures échéances, mais aussi pour vous permettre d’anticiper les différents échelons, en fonction de la classe énergétique des logements de votre parc, il peut être intéressant pour vous de télécharger notre calendrier de la rénovation énergétique.

Réalisé avec Héloïse Fougeray