Le Plan Stratégique de Patrimoine (PSP) est un document obligatoire pour les bailleurs sociaux, qui doit être présenté aux autorités de tutelle. Tous les organismes HLM sont tenus de disposer d’un PSP validé par leur organe délibérant, depuis moins de trois ans, pour établir sa Convention d’Utilité Sociale (CUS). Au-delà de l’obligation légale, le PSP s’avère être un outil précieux pour déterminer la politique patrimoniale d’un organisme HLM. C’est un véritable levier stratégique, qui guide les bailleurs sociaux dans la gestion de leur parc immobilier. Pour élaborer un PSP, il faut en amont collecter, structurer et analyser des données fiables. Pour cela, il est primordial de mobiliser différents acteurs pour son élaboration (équipes internes, administrateurs, collectivités territoriales, résidents…). Cet article retrace les trois grands volets qui doivent être abordés au sein de votre PSP, pour qu’il réponde à des besoins réels.
1ᵉʳ volet : Réalisez le diagnostic de votre parc social dans le cadre d’une politique patrimoniale
Quelles informations prendre en compte pour constituer un diagnostic patrimonial ?
Tout d’abord, vous devez effectuer un diagnostic approfondi de votre parc immobilier. Ce diagnostic doit couvrir divers aspects clés, tels que :
- L’évaluation de votre marché ;
- L’attractivité de votre parc ;
- Vos besoins techniques et économiques actuels et futurs.
Un diagnostic bien mené permet non seulement de comprendre l’état actuel du parc (examen des structures bâties, installations et services, conditions de vie des résidents…), mais aussi de prévoir les tendances futures et d’anticiper les besoins des locataires. Pour vous aider dans cette démarche, la numérisation des données de votre parc immobilier peut grandement faciliter l’élaboration de votre PSP.
Il est également crucial d’anticiper les nouveaux enjeux de demain comme :
- Le vieillissement de la population ;
- Les exigences d’accessibilité ;
- Ou encore, la qualité environnementale.
BON À SAVOIR
Le diagnostic patrimonial doit également intégrer une analyse de la performance énergétique des bâtiments pour répondre aux exigences de durabilité et aux normes environnementales prévues par la Loi Climat et Résilience. Cela implique d’identifier les « passoires énergétiques » – ces bâtiments qui nécessitent des interventions urgentes pour améliorer leur efficacité énergétique, sous peine d’interdiction de location et/ou de gel des loyers.
À quoi sert un diagnostic patrimonial pour un bailleur social ?
Un diagnostic efficace vous permet d’élaborer des stratégies précises pour le développement futur de votre parc. En effet, grâce à ce diagnostic, vous êtes en mesure de :
- Identifier les forces de votre parc : connaître les forces vous permet de les mettre en avant et de les utiliser comme leviers pour attirer et retenir les locataires.
- Déceler ses faiblesses : cela vous aide à prioriser les interventions nécessaires pour éviter les dégradations et les coûts excessifs sur le long terme.
- Évaluer le potentiel de développement : comprendre le potentiel de développement ou de redéveloppement de certaines zones peut ouvrir la voie à des projets qui augmenteront la valeur et l’attractivité du parc immobilier.
Pour réaliser votre diagnostic patrimonial, prenez le temps de vous poser les bonnes questions. En voici quelques exemples pour vous aider :
- Comment construire ensemble l’équilibre de nos vies et de nos villes ?
- Quel patrimoine souhaitez-vous obtenir pour votre parc dans 10 ans ?
Appréhender l’état actuel de votre parc et identifier les opportunités d’amélioration, vous permettra de planifier stratégiquement vos investissements. Ce qui nous amène au 2ème axe : déterminer les orientations patrimoniales de votre parc.
2ᵉ volet : Définissez vos orientations patrimoniales comme les piliers de votre PSP
Les orientations patrimoniales d’un organisme HLM servent à définir les grandes lignes d’action et les objectifs stratégiques que l’organisme s’engage à poursuivre pour répondre aux défis immobiliers présents et futurs. Ces orientations sont réparties en plusieurs axes clés.
L’axe patrimonial
Cet axe implique une évaluation détaillée de l’attractivité des résidences, souvent basée sur une méthodologie de cotation, prenant en compte la qualité des services offerts.
L’objectif est de suivre des indicateurs clairement définis, mis à jour annuellement, pour surveiller et guider le développement du parc. Les décisions prises dans ce cadre peuvent inclure :
- Le nombre de constructions neuves ;
- Les acquisitions ;
- Les améliorations ;
- Les réhabilitations de logements sociaux ;
- La maintenance du patrimoine existant.
Chaque action est stratégiquement planifiée pour améliorer l’attractivité et la qualité des logements, renforçant ainsi la satisfaction des locataires et la valeur du parc immobilier.
L’axe environnemental
La prise en compte des engagements environnementaux dans les orientations patrimoniales est essentielle pour assurer la durabilité du parc. Cela comprend :
- La réduction de la consommation énergétique moyenne de votre parc ;
- L’intégration de solutions écologiques et d’espaces verts dans les espaces urbains ;
- L’amélioration des infrastructures pour contribuer aux modes de déplacements écologiques des résidents.
Par exemple, des objectifs peuvent être fixés :
- Éliminer les logements très énergivores dans un temps défini (par exemple, sous 10 à 15 ans).
- Développer l’utilisation d’énergies renouvelables (par exemple, installation de panneaux solaires photovoltaïques, intégration de systèmes de chauffage géothermique ou de pompes à chaleur air-eau…).
BON À SAVOIR
Certains évoquent même la possibilité de réaliser un PSP durable pour éviter de n’aborder l’environnement que sous la dimension énergétique et pour fixer des objectifs plus durables.
L’axe territorial
Les choix territoriaux influencent directement le développement et l’expansion du parc immobilier. Ils justifient les décisions de localisation des nouveaux projets de logements et les initiatives de réhabilitation, souvent liées à des bassins d’emploi dynamiques ou des besoins locaux en habitat.
Il est important de prendre en compte l’adéquation entre l’offre de logements et les bassins d’emploi pour favoriser une approche qui soutient à la fois le développement économique et la qualité de vie des résidents.
L’axe économique et financier
La planification économique et financière est cruciale pour assurer la réalisation des objectifs du PSP. Cela comprend la définition de budgets pour le développement, la maintenance, la réhabilitation, les démolitions et les ventes HLM.
Le but est d’annoncer et de justifier les budgets alloués pour répondre aux objectifs présentés dans le plan stratégique de patrimoine.
3ᵉ volet : Contribuez à la politique de développement de votre organisme HLM à travers le PSP
En considérant le PSP comme un investissement stratégique, les bailleurs sociaux peuvent non seulement répondre aux exigences juridiques, mais aussi piloter activement le développement, la rénovation et l’optimisation de leur parc immobilier.
Un investissement long terme
C’est un investissement stratégique, car il permet de prioriser les améliorations ou rénovations, augmentant la valeur du parc immobilier et améliorant la qualité de vie des locataires.
Mais c’est aussi un formidable outil de communication : tout résident toute autre prenante peut comprendre les choix d’allocation des budgets et se rendre compte des améliorations du parc.
Un outil pour évaluer le risque patrimonial de son parc
Le PSP aide à évaluer les risques patrimoniaux, garantissant que les décisions prises sont pertinentes face aux défis environnementaux, sociaux et économiques. Exemple : Il vous aidera à prioriser et organiser la rénovation des logements qui seront interdits à la location.
Une réponse aux enjeux politiques et sociaux complexes
Il permet également de répondre à des enjeux complexes.
Un support exploitable tout au long de sa stratégie patrimoniale
Le PSP est un outil évolutif qui guide l’action des organismes HLM tout au long de leur politique patrimoniale. Il permet d’exploiter efficacement vos données patrimoniales grâce à :
- Une planification à long terme : vision sur plusieurs années pour faciliter la gestion de vos logements.
- Une prise de décision éclairée : des données actualisées pour prendre des décisions stratégiques.
- Un suivi des améliorations : évaluer les résultats et ajuster la stratégie si nécessaire.
- Une adaptation aux évolutions : ajustements aux changements du marché, de la réglementation et des besoins des locataires.
- Un aligmement stratégique : assurer une cohérence entre les actions opérationnelles et les objectifs stratégiques.
Conclusion
L’élaboration d’un plan stratégique de patrimoine est bien plus qu’une exigence réglementaire. C’est une véritable opportunité de mettre en place une politique patrimoniale proactive et durable. Pour vous aider à élaborer un PSP précis, vous pouvez télécharger notre livre blanc « Comment constituer et mettre à jour votre Plan Stratégique de Patrimoine en 2024 ? ». Ce guide vous offre des stratégies clés et des conseils pratiques, notamment sur les derniers outils innovants permettant d’actualiser et de mettre à jour son PSP.
Article rédigé par Héloïse Fougeray
