Le DPE a subi d’importantes transformations en 2021. Que ce soit sa mise en page, les informations qu’il contient, les recommandations de travaux et autres, cela n’est pas passé inaperçu et notamment la réforme sur la méthode de calcul du DPE qui constitue une petite révolution du DPE. Nous allons aujourd’hui nous intéresser à ce point en particulier et expliquer la nouvelle méthode de calcul ainsi que ses tenants et aboutissants.
À cela il y a bien entendu plusieurs réponses, car plusieurs enjeux sont présents. Tout d’abord, l’intérêt principal et non caché de l’état est d’avoir une méthode de calcul uniformisée faisant que le DPE d’un même bien sera identique (ou presque) d’un diagnostiqueur à un autre. Il n’y a pas de possibilité de fraude car le diagnostiqueur engage sa responsabilité fortement.
Le diagnostiqueur pouvait avant utiliser les factures d’électricité/gaz de l’occupant afin d’établir le DPE. Ce n’est plus le cas aujourd’hui. En effet, le diagnostiqueur doit maintenant tenir compte d’éléments non subjectifs comme l’épaisseur des murs, l’épaisseur de l’isolant, le type de chauffage, le type de ventilation etc… A cela, nous rencontrons déjà quelques problématiques.
En effet, un mur de 40cm d’épaisseur en brique et un mur de 40cm d’épaisseur double avec du polystyrène par exemple n’ont pas du tout les mêmes caractéristiques isolantes et il est parfois compliqué de retrouver les factures faisant apparaître le type et l’épaisseur de l’isolant, surtout si celle-ci date de plus d’une dizaine d’année.
Un autre point important, et nous l’aborderons dans la seconde partie, est d’éviter la mise en place de DPE dits « sur facture ». En effet, de nombreux diagnostiqueurs proposaient de réaliser les DPE sans même se déplacer, en se basant uniquement sur les factures d’électricité ou gaz de l’occupant, ce qui faussait complètement le DPE.
Il était également facile pour eux de dire que les factures n’étaient pas disponibles et qu’ainsi, ils ne pouvaient pas établir de DPE avec lettrage. La méthode de calcul du nouveau DPE empêche cela et donc les DPE vierges.
Enfin, et nous le détaillerons par la suite dans cet article, les DPE sont maintenant calculés selon une température moyenne du logement ce qui, vous le verrez, est une variable capitale afin d’avoir un point de comparaison et une même échelle de mesure.
Comme nous l’avons précédemment évoqué, la pratique du DPE sur facture était monnaie courante et, les locataires n’ayant pas l’obligation de communiquer leurs factures électriques à leurs bailleurs, cela entraînait un nombre important de DPE vierges qui n’ont aucun intérêt, car ils n’informent pas du tout le client sur les capacités et caractéristiques thermiques du logement. Il n’informait pas non plus sur le rejet d’émissions de gaz à effet de serre. En somme, le DPE perdait son but premier qu’est l’information du client.
La méthode de calcul DPE sur facture posait aussi de nombreux problèmes dans le cadre des résidences secondaires. En effet, nous pouvons aisément supposer qu’un locataire n’était présent dans le logement que 3 jours par semaine par exemple, chauffe nettement moins qu’un locataire étant présent 7 jours sur 7 dans son logement. Les factures d’électricité étaient donc beaucoup plus basses et le DPE biaisé car ne reflétant pas la réalité de la situation du logement.
De plus, cette méthode était tout à fait subjective, car chacun dispose de ses habitudes de chauffage. Certaines personnes ne sont pas frileuses du tout et préfèrent un logement froid (par exemple 19 degrés) tandis que d’autres préfèrent un foyer chaleureux au sens propre comme au sens figuré avec une température avoisinant les 22/23 degrés.
Les DPE établis pour un même logement avec ces deux types de locataires étaient, comme vous vous en doutez, drastiquement différents et, encore une fois, ne reflétaient aucune réalité particulière quant aux caractéristiques thermiques du logement.
Tout d’abord, que veut dire « 3CL ». C’est tout simplement l’acronyme de « Calcul de la Consommation conventionnelle des logements ». Celle-ci n’est pas nouvelle car elle a été instaurée en 2006 pour répondre aux directives européennes concernant les performances énergétiques du logement (3CL DPE 2021). La coexistence de cette méthode et de la méthode sur facture la rendait cependant obsolète et l’état a voulu remédier à cela.
La méthode 3CL se base sur 7 hypothèses fixes qui serviront de guide à tous les diagnostiqueurs.
Le logement est considéré comme étant occupé pour une durée de 16h par jour (soit de 18h le soir jusqu’au lendemain 10h). Cela peut paraître contestable (qui aujourd’hui rentre chez lui tous les jours à 18h pour ne partir de chez lui que le lendemain à 10h??) et déconnecté de la réalité. Mais cette hypothèse a le privilège d’être identique pour tous les logements.
Il y a donc un même point de repère même si celui-ci peut sembler biaisé et dévalorisant pour l’étiquette énergétique du logement. Vous allez nous dire que c’est une moyenne comprenant les week-ends. À cela, on vous répondra que la méthode 3CL a pour deuxième hypothèse que le logement est occupé 24h/24 les week-ends (encore une fois, et nous l’espérons pour vous, ce n’est pas le cas dans la réalité).
Ces deux hypothèses sont contestables et légèrement déconnectées de la réalité, mais le point de repère pour tous les diagnostiqueurs étant le même, cela ne doit pas créer de différence d’un diagnostiqueur à l’autre.
Également, afin de prendre en compte les vacances que chacun peut prendre, la méthode 3CL prend également comme hypothèse que le logement est vide 1 semaine durant la période hivernale (en décembre plus précisément). Le but de l’Etat n’est pas d’avoir un diagnostic incontestable (il est impossible de dégager des périodes de chauffe, des heures, des vacances pour toute la population française) mais d’instaurer des bases identiques pour chaque diagnostiqueur.
Parlons maintenant ‘température intérieure’. La méthode 3Cl prend comme quatrième hypothèse que le logement dispose d’une température de 19° le jour et 17° la nuit. On pense que la température du jour est naturellement de 18° et que le 1° restant est dû à la chaleur émise par les occupants, les appareils électriques et électroniques, le système de chauffage, des rayons du soleil etc… Concernant la nuit, la température naturelle prise en compte est de 16° le degré restant venant de mêmes éléments (hormis les rayons du soleil bien entendu) que le jour.
La consommation d’eau chaude sanitaire (ECS) est, elle, calculée sur la base de la superficie et du taux d’occupation du logement. Ce point est intéressant car il diffère de tous les autres. Cela veut dire qu’un logement occupé sera basé sur un taux d’occupation théorique ? Quid des logements sur-occupés ou au contraire sous-occupés ?
Enfin, autre point intéressant, la situation du logement est prise en compte. Nous entendons par là, les données géographiques. Une analyse des données climatiques sur 30 ans est réalisée afin de dégager une moyenne de température entrant dans le calcul de la méthode 3CL. Ces données départementales sont ensuite pondérées suivant l’altitude du logement ainsi que de sa distance par rapport au littoral.
Concernant ce point, nous ne sommes pas sûr que la formule mathématique soit pertinente afin d’expliquer la méthode de calcul. Il est important de retenir que 5 points sont maintenant pris en compte dans la méthode de calcul et non plus seulement 3 comme l’ancien DPE.
Ainsi, vont être pris en compte dans le calcul du nouveau DPE les éléments suivants :
Tandis qu’avant nous avions une double étiquette énergie, aujourd’hui ce n’est plus le cas. En effet, seule la plus mauvaise note entre la consommation énergétique du logement et ses émissions de gaz à effet de serre sera retenue. L’unité de mesure concernant la performance énergétique du logement est la même pour tous à savoir le kWh/m²/an et pour le kg de CO²/m²/an. Nous avons donc une périodicité identique ainsi qu’une surface identique pour ces deux éléments. Nous voyons à ces mesures, que l’un va mesurer la consommation énergétique (kWh) et l’autre les émissions de gaz à effet de serre (CO²).
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DPE 2021 : Quelle surface habitable est prise en compte ?
À cette question, il faudra répondre en deux fois.
Intéressons nous aux logements construits après 1975. Dans ce cas, la nouvelle méthode de calcul est utilisée et applicable depuis le 1er juillet 2021.
Concernant les logements construits avant 1975, l’application théorique était également au 1er juillet 2021. Cependant, suite à de nombreuses aberrations, l’état a travaillé sur des ajustements et a donc suspendu l’utilisation de cette nouvelle méthode de calcul jusqu’au 1er novembre 2021. Depuis ce jour, la nouvelle méthode de calcul est utilisée. Cependant, nous pouvons nous demander si celle-ci ne va pas subir de nouveaux ajustements car les aberrations précédemment constatées sont certes moindres mais toujours présentes. Thibault BREMENT, gestionnaire locatif, a notamment pu en constater quelques-unes notamment sur un logement dont le ravalement a été fait avec une finition à la chaux (plus isolante) mais celle-ci n’était pas prise en compte. Seul un isolant de type polystyrène était pris en compte ce qui peut paraître surprenant.
En conclusion, le calcul du DPE 2021 n’est pas forcément fait pour vous donner l’estimation exacte de votre consommation énergétique, mais vous donner un point de comparaison uniformisé.
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NOUVEAU DPE 2021 Les points importants
Article rédigé par Thibault BREMENT
Gestionnaire locatif au sein d’une foncière et marchand de biens.