L’état des lieux de sortie est une des sources principales de litige dans la location. C’est notamment le cas pour les retenues effectuées sur le dépôt de garantie. Afin d’éviter au maximum ces litiges et effectuer une répartition juste des charges de réparation des éléments, l’Etat permet aux bailleurs d’insérer une grille de vétusté dans le contrat de location qui devient alors opposable aux tiers. La grille de vétusté peut s’intéresser à l’électroménager dans le cadre d’une location meublée, mais également dans le cadre d’une location non meublée avec une cuisine équipée. Nous allons aujourd’hui nous intéresser à la grille de vétusté électroménager. Point complexe à aborder car les durées de vie des équipements peuvent varier suivant le type d’électroménager.
Une grille de vétusté, que ce soit pour l’électroménager ou pour les autres éléments constituant le logement (sol, revêtement mural, etc…) sert à effectuer une répartition juste de la charge de la réparation entre le locataire et le propriétaire, notamment au moment de l’état des lieux de sortie.
Malheureusement, nous ne pouvons pas faire de grille de vétusté électroménager comprenant une ligne « électroménager : 10% par an résiduel de 10% » car chaque élément n’a pas la même durée de vie ni la même vitesse de déperdition de valeur.
Nous pouvons par exemple prendre le cas d’un réfrigérateur qui a une durée de vie considérée comme étant entre 5 et 10 ans et d’un ordinateur qui a une durée de vie considérée à 3 ans.
BON À SAVOIR
L’objectif de la grille de vétusté va être d’indemniser le propriétaire pour une dégradation du locataire pour un remplacement de l’équipement à l’identique (un équipement de même puissance et disposant des mêmes caractéristiques).
Ainsi, le taux de vétusté annuel pour un équipement dont le domaine est en constante évolution (ex: l’informatique) va être beaucoup plus important que pour des éléments ou la recherche est moindre (machine à laver, réfrigérateur etc…). Cette grille de vétusté pour l’électroménager va donc permettre de guider l’agent immobilier à faire sa ventilation.
Également, cette même grille pourra servir de justificatif aux agents immobiliers dont le propriétaire serait mécontent du peu retenu sur le dépôt de garantie du locataire mais également de justifier au locataire le montant retenu.
Cette grille de vétusté électroménager et l’application de son taux va être particulièrement bien vu en cas de litige devant les commissions de conciliation. Nous vous conseillons donc d’intégrer une grille de vétusté dans vos contrats de location afin de ne pas engager votre responsabilité.
Un propriétaire pourrait se retourner contre l’agence en cas de taux de vétusté appliqué par la commission et non intégré au contrat afin que l’agence prenne en charge cette partie de vétusté.
Il est important, tant pour le locataire que pour le propriétaire, de comprendre qu’un élément s’use et qu’il ne peut être demandé au locataire de remplacer un équipement de 10 ans qu’il aurait cassé par un équipement neuf à ses frais intégralement. Cette notion est capitale pour le propriétaire et le locataire.
Lors de la réforme ALUR, aucune grille de vétusté nationale n’a été fournie. Nous pouvons choisir une grille de vétusté utilisée par une association ou généralement, les grilles de vétusté des bailleurs sociaux de la région.
Afin d’obtenir une grille de vétusté pour l’électroménager, nous vous conseillons de vous rapprocher de l’assurance PNO que vous proposez à vos propriétaires, qui doivent normalement disposer de telles grilles en cas par exemple de dégât des eaux ou incendie.
Autre chemin utilisable, et celui-ci est un peu plus original et contestable, vous rapprocher d’un avocat spécialiste du divorce. En effet, lors de la répartition des biens la valeur d’achat des biens mobiliers et électroménager subit un abattement de vétusté. Nous vous conseillons cependant fortement d’utiliser la grille fournie par votre assurance PNO.
Celle-ci peut être multiple. Nous pouvons parler ici de l’assurance proposée lors de l’achat de l’équipement autrement appelé l’extension de garantie, ou de clauses particulières de l’assurance PNO ou de la multirisque habitation du locataire. Nous allons nous intéresser aux deux ici.
À DÉCOUVRIR
Grille de vétusté & assurance ce qu’il faut savoir
Il est important de savoir que tous les appareils que vous achetez à un professionnel sont garantis au minimum deux années. Il s’agit là de la garantie légale de conformité définie par l’article L217-1 et suivants du code de la consommation. Egalement, vous pouvez souscrire à une extension de garantie. Celle-ci dispose de clauses diverses :
Concernant les garanties électroménager que vous pouvez retrouver dans vos assurances PNO ou multirisque habitation, nous pensons notamment aux garanties spéciales de risque électrique. On peut penser au couvrement du remplacement du matériel électrique ayant grillé pour cause d’orage). Celle-ci n’est pas obligatoire ni pour le propriétaire ni pour le locataire mais peut être intéressante si l’électroménager branché est particulièrement coûteux.
Également et à titre de conclusion de ce titre, nous pouvons vous conseiller d’investir dans des multiprises dîtes à fusible. Celles-ci vont permettre de protéger votre matériel électroménager en intégrant un fusible directement à la multiprise en plus du fusible de votre tableau.
ATTENTION
Cela permet de couper toute arrivée de courant à vos appareils en cas de surtension électrique.
Contrairement à la vétusté applicable sur les peintures, revêtements ou appareils sanitaires, la vétusté liée à l’électroménager dispose bien plus souvent d’une valeur résiduelle
C’est une valeur dont le locataire sera redevable en cas de dégradation nécessitant remplacement, quel que soit l’âge de l’appareil. C’est en quelque sorte une valeur plancher.
Le calcul du taux de vétusté pour un appareil électroménager fonctionne de la même façon que pour les autres éléments de l’appartement. Il y a un taux de vétusté annuel qu’il faut appliquer. Le point de départ pour calculer le nombre d’années n’est pas l’entrée du locataire dans les lieux, mais la date d’achat de l’équipement (attention donc à bien conserver vos factures ! Surtout si vous êtes loueurs meublé au régime réel cela vous fera également un justificatif en cas de contrôle fiscal.).
Admettons un abattement de 10% par an sans franchise de vétusté, et un élément à remplacer ayant 3 ans, la vétusté de l’équipement sera alors de 30% (10% par année donc 10% x 3).
ATTENTION
Attention toutefois, sur l’électroménager, la vétusté peut ne pas être fixe et être progressive ou dégressive (pensez à votre voiture par exemple ! Elle perd de la valeur dès la sortie du garage et beaucoup de valeur les premières années puis la perte est plus négligeable sur les années suivantes). La vétusté de l’électroménager va suivre la même logique parfois (suivant les équipements).
Nous allons ici citer quelques exemples afin que vous puissiez avoir des repères en cas de litige.
Un locataire ayant eu un appartement neuf a cassé la cafetière qui doit donc être remplacée. Il est resté 5 ans dans le logement et le taux de vétusté de la cafetière est de 10% par an, valeur résiduelle de 20% et pas de franchise de vétusté.
Dans ce cas, comme vous l’aurez compris, il faut multiplier le taux de vétusté annuel par « l’âge » de la cafetière donc 5 ans. Le locataire ne sera donc redevable que de 50% de la valeur de rachat de l’équipement.
Nous garderons l’exemple de la cafetière cassée et du locataire resté 5 ans dans le logement. Le taux de vétusté est toujours de 10% par an, la valeur résiduelle de 20% mais cette fois, considérons une franchise de vétusté de 1 an.
Ici, la franchise de vétusté va faire que nous allons considérer que pendant la première année, l’équipement ne perd aucune valeur. Il y a donc 4 années de vétusté sur l’équipement et le locataire sera redevable de 60% de la facture de rachat.
Toujours dans notre exemple de cafetière mais avec cette fois si une vétusté variable ! Nous allons considérer que l’équipement a 35% de taux de vétusté la première année, puis 25% et enfin 15%. Les 25% restants seront la valeur résiduelle.
Dans le cas ou le locataire reste 5 ans comme dans notre exemple de base, le locataire restera redevable de 25% de la facture et ce qu’il reste 4 ans ou 20 ans dans le logement.
Admettons que le locataire reste 1 an. Il sera alors redevable de 65% de la facture de rachet (100% – 35%). S’il reste 2 ans alors il sera redevable de 40% de la valeur de rachat (100% – 35% pour la 1e année, – 25% pour la 2e année). S’il reste 3 ans alors nous aurons 100 – 35 – 25 – 15 soit 25% de la valeur de rachat.
Pour conclure, nous pouvons dire qu’il n’existe pas de grille de vétusté électroménager qui comprend des caractéristiques identiques, car chaque élément n’a pas la même durée de vie ni la même vitesse de déperdition de valeur. L’électroménager dispose bien souvent d’une valeur résiduelle. L’objectif de cette grille de vétusté électroménager est d’indemniser le propriétaire pour une dégradation du locataire et effectuer un remplacement de l’équipement à l’identique.
Article rédigé par Thibault BREMENT, gestionnaire locatif grand comptes