Comment Polylogis élabore son PSP : méthode, outil, retour d’expérience

Face aux obligations de la loi Climat et Résilience, les bailleurs sociaux doivent repenser la gestion de leur patrimoine. Le Plan Stratégique de Patrimoine (PSP) devient alors un levier clé pour anticiper, prioriser et structurer les décisions d’investissement. Le Groupe Polylogis, acteur majeur du logement social avec plus de 120 000 logements gérés sur tout le territoire. Le directeur général de sa filiale LogiOuest, Guillaume Corfdir, partage la méthode et les outils mobilisés pour bâtir un PSP opérationnel, mis à jour et utilisé au quotidien par les équipes.

Le PSP chez Polylogis : levier de décision au service de l’action

Chez Polylogis, le PSP est conçu comme un outil structurant et évolutif, pensé pour être actualisé et exploité au quotidien. Loin d’un simple inventaire, il permet de définir des orientations stratégiques, hiérarchisées et adaptées à chaque actif, afin de guider les décisions sur la base de données fiables, partagées et compréhensibles par tous.

Chaque actif est analysé à l'aide d'une grille d’aide à la décision. Pour structurer cette analyse, Polylogis s’appuie sur un arbre décisionnel clair, réparti en quatre grandes familles d’actions :

• vendre,
• entretenir,
• réhabiliter,
• ou démolir.

Cette classification, fondée sur des critères objectifs (état du bâti, attractivité, potentiel à long terme), facilite l’orientation stratégique, la priorisation et la lecture globale du parc immobilier.

Cette démarche s’inscrit dans une logique globale de gestion dynamique du patrimoine, permettant d’allouer les ressources de manière optimisée. L’enjeu est aussi de prioriser les interventions selon les objectifs stratégiques de l'organisme (transition énergétique, attractivité locative, gestion de la vacance, etc.).

Comme le souligne Guillaume Corfdir :

« Le PSP ne doit pas être un catalogue d’actions ou un rapport qui reste dans un tiroir. La décision doit devenir action. C’est un outil d’aide à l’investissement, pas une étude descriptive. »

Cette approche favorise l’appropriation du PSP par les équipes, en renforçant le lien entre vision stratégique et réalité de terrain. Chaque action projetée s’appuie sur des données concrètes, renforçant la cohérence et la continuité dans la mise en œuvre.

Sortir d'Excel pour fiabiliser la donnée immobilière

Bien que largement utilisé dans le secteur, Excel montre rapidement ses limites lorsqu’il s’agit de structurer un PSP durable et partagé. Ses principales faiblesses sont :

• Une absence de gestion des habilitations : impossible de restreindre les accès ou de sécuriser certaines informations selon les profils utilisateurs.
• Des versions multiples et non maîtrisées : les fichiers circulent, se dupliquent et les versions s’accumulent sans suivi fiable.
• Un accès limité et un manque de collaboration : les différents services travaillent souvent chacun sur leur version, sans possibilité de collaboration en temps réel.
• Une absence d’automatisation et d’interopérabilité : Excel ne communique pas avec les autres outils métiers, ce qui limite fortement la fluidité et la consolidation des données.
• Des données hétérogènes ou non exploitables : faute de cadre structurant, les formats varient, les informations sont saisies librement. Cela nuit à leur fiabilité et à leur réutilisation.

Chez Polylogis, Excel a constitué une première étape pour initier la structuration des données. La stratégie repose désormais sur des outils interconnectés, plus fiables et mieux adaptés au pilotage patrimonial. Ils permettent un accès simplifié à l’information et renforcent la qualité des arbitrages.

Piloter son patrimoine : la chaîne d’outils déployée par Polylogis

Le PSP s'inscrit chez Polylogis dans une chaîne cohérente et progressive, articulée autour d’outils métiers complémentaires :

1. Visual pour le cadrage financier, afin de simuler les ressources disponibles à moyen et long terme (recettes locatives, ventes, cofinancements…).
2. Le PSP, comme socle d’arbitrages stratégiques sur le devenir des actifs (vendre, entretenir, réhabiliter, démolir).
3. GET pour la planification technique, via une décomposition fine du bâti (menuiseries, toitures, équipements) permettant d’objectiver les besoins.
4. MasterPro pour simuler les investissements, évaluer leur rentabilité, tester des scénarios budgétaires et prioriser les actions en fonction des capacités financières.
5. Homiwoo pour enrichir la décision avec une lecture orientée marché. L’outil produit des indicateurs comme la pression locative, l’attractivité, la valorisation potentielle ou encore la liquidité du bien.

En croisant ces outils, Polylogis dépasse la simple analyse technique : il construit une vision globale, à la fois financière, territoriale, patrimoniale et stratégique de son parc. Cette organisation favorise la continuité entre planification et exécution, renforce l’alignement des équipes et facilite les arbitrages.

Polylogis veille également à la compatibilité des données entre ses outils, garantissant leur circulation fluide et leur fiabilité. Mais au-delà des outils, c’est bien la méthode qui fait la différence.

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Structurer un PSP sans service dédié : quelles solutions ?

Tous les bailleurs sociaux ne disposent pas des moyens ou de l'organisation interne de Polylogis. Pourtant, structurer un PSP fiable reste essentiel. Cela repose avant tout sur des données bien organisées, interopérables et régulièrement mises à jour.

Pour limiter les risques d’utilisation de données erronées, des solutions externes existent :

• Dispositifs de collecte terrain : des intervenants spécialisés peuvent réaliser des relevés homogènes sur l’état des logements (états des lieux, diagnostics techniques, constats de vétusté…). Cette approche permet d’objectiver le diagnostic patrimonial sans dépendre uniquement des équipes internes.
• Outils d’analyse transversale : certaines solutions permettent de croiser les données patrimoniales, techniques et contextuelles pour orienter les décisions stratégiques. Ex : Homiwoo, qui fournit des indicateurs tels que la pression locative, la valorisation potentielle ou encore l’attractivité des ensembles.

Ce qu’il faut retenir de l’approche de Polylogis

L’expérience de Polylogis démontre qu’un PSP bien pensé repose d’abord sur la qualité de la donnée, des outils adaptés et une organisation claire entre les équipes. Lorsqu’il est bien structuré et exploité, il devient un levier stratégique pour planifier, arbitrer et transformer durablement son parc immobilier.

Un PSP bien structuré permet ainsi de prendre les bonnes décisions au bon moment. Il peut, par exemple, permettre d’optimiser une vente de HLM ou appuyer un programme de réhabilitation de logements sociaux selon les besoins du parc.

Article rédigé avec Héloïse Fougeray.