Suite aux nouvelles dispositions du DPE entrées en vigueur le 1er juillet 2021 par la loi ELAN 2021, celui-ci n’a plus seulement un caractère informatif, il est désormais opposable et acquiert donc une valeur juridique au même titre que les autres diagnostics immobiliers figurant au dossier de diagnostics techniques (DDT), annexé à tout acte de vente ou contrat de bail. Cette portée juridique lui est conférée en raison du changement et de l’unification des critères pris en compte dans la méthode calcul et de la révision de l’étiquette énergie dite « a double-seuil », qui englobe maintenant les consommations primaires et les émissions de GES. Ainsi fiabilisé, le DPE a aujourd’hui le crédit nécessaire pour rendre obligatoire un audit énergétique en cas de vente ou location d’un bien immobilier qualifié de « passoire énergétique », c’est-à-dire les bâtiments qui obtiendront une étiquette énergie classée en F ou G.
Constituant dorénavant un outil référentiel dans la politique de rénovation énergétique, le nouveau DPE opposable engage donc la responsabilité contractuelle du donneur d’ordre (vendeur, bailleur, agent immobilier, notaire) sur les performances énergétiques du bâtiment qu’il vend ou loue, mais aussi celle du diagnostiqueur en cas d’information(s) erronée(s) figurant dans le DPE.
Cette nouvelle obligation, dont le fondement juridique est la loi énergie-climat de 2019, entrera en vigueur à compter du 1er janvier 2022.
Son opposabilité est mise en œuvre à partir du moment où un lien de causalité est établi, en cas d’erreur(s) préjudiciable(s) pour un futur acquéreur ou locataire. (NB : les recommandations du diagnostiqueur accompagnant le DPE conservent quant à elles un caractère informatif).
Concrètement, si l’acquéreur ou le locataire doute de sa fiabilité, il peut refaire un diagnostic : si le nouveau DPE n’affiche pas les mêmes résultats que celui présenté par le propriétaire ou bailleur, il peut alors le contester par voie judiciaire pour demander l’annulation de la vente ou du bail et / ou des dommages et intérêts, voire une réduction du loyer dans le cadre d’un bail. Le propriétaire ou bailleur peut quant à lui se retourner contre le diagnostiqueur pour engager sa responsabilité.
Dans le cadre d’un investissement locatif par exemple, si le logement est classé en E et que l’acquéreur, au moyen d’un nouveau diagnostic ordonné par ses soins se rend compte que le bien est en réalité classé en F, (soit considéré comme « passoire thermique » et ne respectant plus les critères de décence à compter de 2025) il peut invoquer le fait que l’habitation est un logement énergivore, et qu’il devra obligatoirement réaliser des travaux de rénovation énergétique pour changer d’une part l’étiquette énergie du DPE opposable (et donc avoir la possibilité de le maintenir ainsi sur le parc locatif français), d’autre part pour pouvoir augmenter le loyer de son locataire.
Dans cette hypothèse, plusieurs cas de figures peuvent se présenter pour prouver le préjudice subi : le vendeur, le bailleur ou l’agence immobilière qui aurait sciemment mentionné de fausses informations dans l’annonce de vente pour induire le futur acquéreur ou locataire en erreur, verra sa responsabilité mise en cause.
S’agissant du diagnostiqueur, sa responsabilité sera engagée s’il commet une faute dans l’exercice de sa mission en ne respectant pas les règles de l’art et les normes qui généreraient un score énergétique erroné. Le diagnostic de performance énergétique le rend responsable des mauvaises mesures.
Le caractère opposable du DPE ne s’applique toutefois pas dans le cas où l’erreur commise dans le diagnostic découlerait du fait que de fausses informations lui aient été communiquées sur le logement par le donneur d’ordre.
Enfin, la responsabilité du notaire peut être engagée s’il a validé la vente en l’absence de DPE ou en ayant connaissance d’informations mensongères induisant le futur acquéreur en erreur.
Dès lors, on peut aisément imaginer des situations dans lesquelles le diagnostiqueur qui a vu sa responsabilité engagée va se retourner contre le donneur d’ordre et inversement.
Si les sanctions étaient possibles en cas d’erreurs sur l’ancienne version du DPE, elles étaient toutefois rares et complexes à prouver du fait de sa valeur informative, et les indemnisations très limitées. L’opposabilité était donc impossible. La loi ELAN 2021 (loi logement) à changé cela et à permis de rendre le DPE opposable. Son caractère opposable offre désormais une compensation plus large en cas d’erreur préjudiciable. L’acheteur ou le locataire qui s’estime lésé pourra prétendre à une indemnisation plus importante. Cela peut être par exemple le remboursement de travaux d’isolation, le remboursement des consommations d’énergie, etc, visant à améliorer la classe énergétique du bien. Et si le diagnostic s’avère ne pas être certifié, une amende de 1500 € (3000 € en cas de récidive) pourra également s’appliquer.
Sur le plan pénal, la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) peut sanctionner le vendeur d’une peine de deux ans de prison assortie d’une amende pouvant aller jusqu’à 300.000 € en cas de diffusion d’une annonce dans les médias comportant des informations mensongères sur la classification de l’étiquette énergie de son bien.
Dans le cas d’une agence immobilière, les annonces diffusées doivent contenir l’information sur le classement de la performance énergétique du bien immobilier, ainsi qu’au 1er janvier 2022, l’estimation de la consommation annuelle en énergie. En cas de manquement à cette obligation, elle peut se voir infliger une amende pouvant aller jusqu’à 15 000 €. Et si l’annonce diffusée contient de fausses informations, l’acquéreur ou le locataire peut faire un recours auprès du tribunal pour demander des dommages et intérêts voire l’annulation de la vente ou du bail. Les sanctions encourues sont les mêmes dans le cas d’un office notarial.
La Cour de cassation (arrêt Cass. mixte du 8 juillet 2015 n°13-26686) considère que contrairement aux diagnostics termite ou amiante, le DPE 2021 ouvre droit à une indemnisation sur le fondement de la perte de chance de ne pas avoir pu acheter un bien immobilier ou de ne pas avoir pu le négocier à un moindre prix.
Rappelons que certains des diagnostics figurant au DDT d’un acte de vente ou de location (plomb, amiante et électricité) ont déjà cette portée juridique. Pour ce type de diagnostics, dont la responsabilité contractuelle du diagnostiqueur est engagée en premier lieu en cas d’erreur(s), la condamnation peut aller jusqu’à la réparation intégrale par la prise en charge des travaux nécessaires pour faire disparaître les parasites ou l’amiante ou les mérules. Cependant, le propriétaire vendeur ou loueur ne peut s’exonérer des vices cachés et le propriétaire loueur sera également sanctionné par la nullité du bail.
La responsabilité du diagnostiqueur immobilier ne peut toutefois être invoquée qu’en cas d’existence de la preuve d’une faute et d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice subi. Ces trois conditions sont des classiques de la responsabilité civile qui impose à celui qui demande réparation d’apporter cette « triple preuve ».
Par exemple, en cas de présence d’amiante non détectée par le diagnostiqueur, les Tribunaux condamnent ce dernier à prendre en charge le coût des travaux de désamiantage de l’immeuble. De la même manière, concernant le nouveau DPE opposable, il est probable que les Tribunaux accordent désormais des dommages et intérêts correspondant au montant des travaux permettant d’atteindre l’étiquette énergétique initialement retenue par le diagnostiqueur immobilier, notamment si le contexte est particulièrement préjudiciable pour le futur locataire ou acquéreur.
Certains diagnostics (état de l’installation intérieure de gaz, état des risques et pollutions, et état de l’installation d’électricité) n’entraînent quant à eux pas d’obligation d’effectuer des travaux mais ils peuvent prévoir des préconisations de travaux pour améliorer l’état technique du bien vendu.
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