Dans le cadre d’une vente, de la location d’un bien immobilier ou de l’exploitation d’un terrain, le diagnostic pollution des sols s’impose comme une démarche administrative obligatoire. Pour les particuliers, l’État des Risques et Pollutions est un diagnostic qui permet d’informer les futurs occupants sur la qualité des sols et les risques liés à l’emplacement de leur logement. Pour les professionnels, le diagnostic pollution des sols permet de préserver l’environnement, la santé et la sécurité des personnes amenées à vivre ou travailler sur les lieux. Sur cette page, retrouvez toutes les informations concernant le diagnostic pollution des sols et l’ERP.

Qu’est-ce qu’un diagnostic pollution des sols ?

Un diagnostic pollution des sols est un constat qui vise à évaluer la qualité des sols afin de protéger la santé des occupants, assurer leur sécurité et préserver l’environnement. Le professionnel missionné estime la présence

• ● de métaux lourds (arsenic, cadmium, Chrome, cuivre, nickel, plomb, zinc, mercure…)
• ● d’hydrocarbures (carburants, goudrons, solvants)
• ● et de déchets inertes polluants

et mesure les risques

• ● naturels (sismiques inondations, incendies…)
• ● technologiques et industriels (nucléaire…)

Il existe deux types de diagnostics pollution des sols :

• ● le diagnostic pollutions des sols pour les ICPE (Installations classées pour la protection de l’environnement) et les biens situés dans une zone SIS (Secteur sur l’information des sols)
• ● le diagnostic ERP (ex ERNMT et ESRIS) — État des Risques et Pollutions — à destination des particuliers.

Dans le premier cas, le diagnostic pollution des sols permet d’assurer la compatibilité du terrain entre l’exploitation qui en est faite et la santé et la sécurité des occupants, ainsi que la préservation de l’environnement.

L’ERP quant à lui, entre dans l’obligation d’information les futurs occupants sur les risques (naturels, technologiques, miniers) liés à un bien à vendre ou à louer.

Qui peut demander un diagnostic pollution des sols ?

Les professionnels

L’article L514.20 du Code de l’environnement, rend obligatoire le diagnostic pollution des sols pour toutes les Installations classées pour la Protection de l’Environnement (ICPE). Cette appellation concerne toutes les exploitations industrielles ou agricoles qui sont susceptibles de « créer des risques ou de provoquer des pollutions ou nuisances, notamment pour la sécurité et la santé des riverains » (source).

Les propriétaires de bien dans un SIS

De plus, tous les biens situés dans un Secteur d’informations sur les Sols (SIS), doivent faire l’objet d’un diagnostic pollution des sols. Pour une activité professionnelle comme pour un bien particulier. En effet, les SIS sont des zones géographiques concernées par un problème de pollution des sols ou de risques miniers.

Enfin, selon le site du service public, l’État des Risques et Pollutions (ERP) est obligatoire dans les zones suivantes :

«

• ● Périmètre d’exposition aux risques délimité par un plan de prévention des risques technologiques approuvé par le préfet,
• ● zone exposée aux risques délimitée par un plan de prévention des risques naturels prévisibles approuvé ou des risques miniers résiduels approuvés par le préfet,
• ● périmètre mis à l’étude dans le cadre de l’élaboration d’un plan de prévention des risques technologiques ou d’un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrits par le préfet
• ● zones de sismicité de niveau 2, 3, 4 ou 5 (le plus élevé)
• ● zones à potentiel radon (gaz radioactif) de niveau 3 (le plus élevé). »

Pour savoir si votre bien se situe dans une zone à risques, le site géorisques répertorie tous les risques enregistrés en France.

Pour vous aider à identifier les zones concernées par des activités ICPE, nous vous conseillons de vous rendre sur l’inventaire historique des sites industriels et activités en service (BIASAS)

Comment est réalisé un diagnostic pollution des sols ?

Si le diagnostic de pollution des sols concerne une zone SIS ou ICPE, le propriétaire doit faire appel à un diagnostiqueur professionnel qui établira un diagnostic selon le référentiel de la norme NF X 31 620. L’évaluation des sols se passe en deux phases.

La première phase consiste à une étude documentaire du terrain. À l’aide de cartes et de documents de référence, le diagnostiqueur prend connaissance de l’historique du terrain et du contexte géologique. Il est ainsi en mesure de connaitre les précédentes activités du terrain et peut déterminer s’il y a un risque de pollution.

En cas de risque, la seconde étape consiste à l’analyse de terrain. Le diagnostiqueur professionnel fait donc des mesures et des prélèvements à des points stratégiques pour quantifier et identifier les risques. À l’issue de ces analyses, le diagnostiqueur rend un rapport qui précise la nature des risques et le niveau de pollution des sols étudiés.

Qui peut réaliser un diagnostic pollution des sols ?

Préférez avoir recours à un technicien formé et certifié LNE. Cette certification assure les connaissances et le respect d’un protocole établi par un règlement. De plus, la loi Alur rend obligatoire la vérification du diagnostic par un organisme certifié. Raison de plus pour vous tourner vers un diagnostiqueur professionnel LNE.

Dans le cadre d’un ERP, le vendeur ou le bailleur doit simplement remplir un formulaire administratif. Il est important que le formulaire soit rempli sans erreur. En effet, le cas échéant, les nouveaux occupants peuvent faire un recours en justice pour vices cachés. Sans l’aide d’un professionnel, c’est la responsabilité de l’ancien propriétaire/bailleur qui est en jeu.

Pour être sûr de remplir le formulaire correctement, il est donc plus judicieux de demander l’aide d’un professionnel. Par exemple, un diagnostiqueur ou agent immobilier vous aidera avec des informations exactes et précises.

Le document est ensuite annexé à la promesse de vente ou au bail. Pour éviter tout litige, les deux parties en gardent une copie.

L’état des Risques et Pollution est valable 6 mois.

Combien coûte un diagnostic pollution des sols ?

Le prix du diagnostic pollution des sols dépend de beaucoup de facteurs. Pour commencer, le formulaire à remplir pour l’ERP est gratuit. En revanche, vous devrez payer les conseils du professionnel qui peut vous accompagner dans le remplissage du document.

Si vous devez faire un diagnostic documenté, le coût sera variable. Il dépendra :

• ● du type de terrain
• ● de la nature et du nombre de prélèvements (s’ils ont lieu)
• ● des techniques utilisées
• ● du temps passé à l’étude.

En cas de pollution des sols avérée, il faudra aussi penser aux coûts liés à la remise en état des sols. Ceux-ci peuvent être aussi très élevés.

Pourquoi faut-il faire un diagnostic pollution des sols ?

Tout d’abord, il faut faire un diagnostic pollution des sols ou un ERP, car cela est obligatoire. Peu importe le type de projet, les propriétaires ont un droit d’information, notamment en ce qui concerne la qualité des sols.

Ce droit permet de réaliser un achat en ayant conscience de l’ensemble des risques liés au logement. L’ERP est donc un diagnostic obligatoire dans tout diagnostic immobilier en France.

Aussi, sans ERP, le vendeur ou le bailleur ne bénéficie pas de la garantie vices cachés. Il s’expose donc à des risques de poursuite judiciaire si le nouvel occupant découvre des risques non mentionnés dans le diagnostic immobilier.

Dans le cadre d’une exploitation professionnelle (promoteur immobilier, exploitation diverse), le diagnostic de pollution des sols permet d’obtenir une autorisation d’exploitation ou un permis de construire.